Halle zum Self-Storage umbauen: Was das Gebäude braucht
Eine Halle eignet sich für Self-Storage, wenn sie trocken und frostfrei ist, Mieter ebenerdig oder per Lift hineinkommen und mit dem Auto vorfahren können. Rund zwei Drittel der Fläche werden zu Boxen. Der Umbau von 500 m² kostet etwa 120.000 €, von 1.000 m² etwa 180.000 €.
Der letzte Mieter ist ausgezogen, der nächste würde weniger zahlen, und die Halle steht halb leer. Wer dann an Self-Storage denkt, fragt sich zuerst: Taugt meine Halle dafür überhaupt? Kaum eine Halle wurde für Self-Storage gebaut, und trotzdem lässt sich die Frage bei einer Begehung beantworten.
Was über Aufwand und Dauer entscheidet, sieht man dort an Wänden, Böden, Türen und Zufahrt. Wer eine Schwäche des Gebäudes erst nach der Eröffnung findet, zahlt drauf: Nachrüsten in einer fertigen Halle ist teurer als richtig planen, weil die Boxen belegt sind und Handwerker nicht mehr überall hinkommen.
1. Eignet sich meine Halle für Self-Storage?
Eine Halle eignet sich, wenn sie trocken und frostfrei ist und Mieter sie mit dem Auto und ebenerdig oder per Lift erreichen – alles andere ist eine Frage von Kosten und Zeit. Trocken und frostfrei unterscheidet eine Halle von Container- und Garagenparks, und das zahlen Mieter mit: Boxen im Gebäude bringen pro m² deutlich mehr Miete als Container und Garagen.
| Was prüfen | Gutes Zeichen | Warnzeichen und Folge |
|---|---|---|
| Feuchte | Wände und Böden trocken, auch nach Regen | Feuchte Wände oder Böden: erst trocken bekommen, dann umbauen; teurer und langsamer |
| Temperatur | Frostfrei auch im Winter | Eine Halle, in der es friert, braucht Dämmung oder Heizung |
| Zufahrt | Parkplätze und ein kurzer Weg vom Auto zur Tür | Weite Wege oder keine Parkplätze: Mieter tragen ihre Sachen weit |
| Geschoss | Ebenerdig | Nur über die Treppe: geringere Mieten und langsamere Füllung, oder ein Lift kommt dazu |
| Türen | Mindestens 2 × 1 m lichte Weite | Schmale Türen: Durchbruch und neue Tür |
| Durchgänge | So breit wie die Eingangstür | Engstellen im Gebäude: Rollwagen kommen nicht durch |
| Höhe | Platz für Wände von 2,2–3 m | Sehr hohe Halle: Die Zwischenebene lockt, das teuerste Bauteil |
| Boden | Staubfreier Beton | Staubender Boden: versiegeln; was er tragen muss, klärt ein Statiker |
| Netzwerk | Internet bis in die Halle | Schwaches WLAN: Kabel ziehen, bevor die Trennwände stehen |
2. Welche Gebäude werden zum Self-Storage?
Umgebaut werden vor allem alte Gewerbeimmobilien: Hallen aus Produktion und Lager, ehemalige Supermärkte und Läden, dazu Keller und manchmal Bürogebäude. Jeder dieser Typen bringt etwas mit und hat eine Stelle, die man vor der Planung prüft.
- Produktions- und Lagerhalle: Sie ist meist ebenerdig und hat große Tore, Mieter fahren bis an die Tür. Von ihrer Höhe nutzen die Boxen aber nur die unteren 3 m.
- Ehemaliger Supermarkt oder Laden: Er liegt oft zentral und gut sichtbar, nah an den Mietern. Prüfen sollte man vor allem die Zufahrt mit dem Auto.
- Keller: Er muss vor allem trocken sein, und ohne Lift tragen Mieter alles über die Treppe.
- Bürogebäude: Bürogebäude haben viele Etagen, schmale Flure und Treppen. Der europäische Branchenverband berichtet von einem Bürogebäude, das beim Umbau zum Self-Storage eine volle Sprinkleranlage bekam, ungeplant in Zeit und Geld.
Ein Gebäude ohne Feuchte, mit ebenerdigem Zugang und breiten Türen macht den Umbau einfach, egal, was vorher darin war. Welche Auflagen es bekommt, entscheidet bei jedem Typ das Bauamt.
3. Geht Self-Storage im Keller oder Obergeschoss ohne Lift?
Ja, aber schlechter: Flächen, die nur über eine Treppe erreichbar sind, bringen geringere Mieten und füllen sich langsamer. Wer seine Sachen eine Treppe hinunter oder hinauf trägt, zahlt dafür weniger.
Dass es trotzdem geht, zeigt SeeBox in Friedrichshafen: Aus einem Keller mit rund 200 m² Fläche wurden rund 140 m² Boxen. SeeBox hat den Keller ohne Lift in 18 Monaten gefüllt.
Wir halten einen Lift trotzdem für die bessere Wahl, wo er sich einbauen lässt. Ohne Lift gehören die kleinen Boxen in den Keller oder nach oben und die großen ebenerdig. Was ein Lastenlift im Bestand kostet, hängt so sehr am Gebäude, dass nur ein Angebot für den konkreten Fall weiterhilft.
4. Wie hoch muss meine Halle sein, und was kostet eine zweite Ebene?
Die Wände eines Self-Storage-Systems sind 2,2 bis 3 m hoch, und diese Höhe muss die Halle unter Trägern, Leitungen und Sprinklern hergeben. Die Boxtüren sind meist 2,2 m hoch, eine übliche Eingangstür 2,25 m. Was durch den Eingang passt, passt auch in die Box.
Die Zwischenebene aus Stahl kostet grob so viel wie die Wände beider Ebenen zusammen. Kosten die Wände unten 50.000 €, kommen oben 50.000 € für die Wände und rund 100.000 € für die Zwischenebene dazu: 200.000 € statt 50.000 € für die doppelte Fläche.
Ob sich eine zweite Ebene lohnt, ist eine Rechnung für die einzelne Halle: Nachfrage im Umkreis, ein Lift für die obere Ebene, der Brandschutz.
5. Was muss der Boden tragen, und was hilft gegen Feuchte?
Ein staubfreier Betonboden reicht, eine teure Beschichtung braucht es nicht, und was der Boden tragen muss, klärt ein Statiker. Manche Betreiber lassen den Beton dünn versiegeln, damit er sich leichter wischen lässt: Eine Versiegelung zieht ein und bindet den Staub, eine Beschichtung wie Epoxid liegt als geschlossene Schicht obendrauf, dicker und teurer. Die Trennwände werden an Boden und Decke befestigt. Auf Fliesen oder über einer Fußbodenheizung lässt sich nur begrenzt tief bohren, und diese Lage fragt der Hersteller ab.
Auf einer Zwischenebene, im Obergeschoss und bei alten Decken gehört die Frage nach der Tragfähigkeit vor die Planung.
Feuchte ist ein Warnzeichen, das sich nicht wegplanen lässt. Möbel und Kartons nehmen in feuchten Räumen Schaden. Im Erdgeschoss und darunter liegt der Lagerboden deshalb besser über dem Außenniveau, im Bestand etwa mit Paletten, Regalen oder einem aufgeständerten Boden.
6. Wie kommen Mieter und ihre Sachen in die Halle?
Mieter fahren mit dem Auto bis vor die Tür und kommen durch eine Tür von mindestens 2 × 1 m lichter Weite und durch Durchgänge, die so breit sind wie der Eingang. Durch 2 × 1 m passt eine Europalette bequem. Üblich sind zweiflügelige Türen von 1,5 bis 2 m Breite mit Steh- und Gehflügel.
Eine breite Tür hilft aber nur, wenn es dahinter breit weitergeht: Eine 2 m breite Tür bringt nichts, wenn der Durchgang zur Halle nur 1 m misst. Am Eingang braucht es Platz für zwei Plattformwagen, rund 1 × 2 m, und draußen Parkplätze, am besten nur für Mieter. Dann rollen Mieter ihre Sachen vom Kofferraum bis in die Box.
Wie viele Stellplätze es braucht, klärt man mit dem Bauamt, und daran kann die Genehmigung hängen. Für eine Container-Anlage in Gersthofen bei Augsburg erteilte das Landratsamt keine Genehmigung, vor allem weil der Betreiber nicht genug Stellplätze nachweisen konnte (Augsburger Allgemeine, 2024).
Hinein kommen Mieter ohne Schlüssel: In rund 95 % unserer Projekte öffnen sie das Gebäude per PIN-Pad und die Box mit einem Zahlenschloss, und Buchung, Zahlung und Zutritt laufen ohne Personal. Damit die Software den Zutritt freigeben kann, braucht das PIN-Pad Internet. Bei einem unserer Kunden reichte das WLAN im bestehenden Gebäude nicht, und die Kabel kamen nachträglich dazu. Wer das Zutrittssystem im Bestand früh plant, verlegt die Kabel, bevor die Trennwände stehen.
7. Was macht den Umbau teurer oder langsamer?
Feuchte, eine schwache Statik und aufwändiger Brandschutz kosten am meisten Geld, die Genehmigung für die neue Nutzung am meisten Zeit. Ohne diese Probleme ist der Umbau einfach: Man passt die Zugänge an, baut Zutritt und Kameras ein und stellt die Boxen auf. Was der Brandschutz verlangt, klärt sich mit der Nutzungsänderung.
Der Umbau selbst dauert 2–3 Monate. Auf die Genehmigung wartet man meist drei bis sechs Monate, oft länger. Von der Idee bis zur Eröffnung sind etwa 6–12 Monate realistisch, wenn die Schritte bis zur Eröffnung ineinandergreifen. Wir raten, erst nach der Genehmigung zu bestellen.
Die Kosten wachsen mit der Fläche, rund 90.000 € für 250 m² und 180.000 € für 1.000 m², eine Faustregel für etwa 250 bis 2.500 m² (was der Umbau kostet). Ob sich das für die eigene Fläche lohnt, entscheidet die Miete: Voll vermietet bringt ein Self-Storage 2–3 Mal so viel Miete wie ein einzelner Mieter der ganzen Halle.
8. Wie prüfe ich meine Halle, bevor ich plane?
Zuerst prüft man bei einer Begehung Feuchte, Temperatur, Zufahrt, Türen, Höhe, Boden und Internet, danach zeigt ein erster grober Boxplan, wie viel der Fläche vermietbar wird. Rund zwei Drittel der Halle werden zu Boxen, den Rest brauchen Gänge, Eingang und Technik. Wie viele Boxen es genau werden und wo die Fluchtwege laufen, zeigt erst der Boxplan. Mit dem groben Boxplan geht man auch zum Bauamt.
Die beste Halle hilft aber wenig, wenn der Ort sie nicht füllt. Ob im Umkreis genug Menschen Lagerraum brauchen, zeigt die kostenlose Standortanalyse: wie viele Menschen in 5, 10 und 15 Minuten Fahrzeit wohnen, wie viel Self-Storage-Fläche der Markt aufnimmt und welche Miete pro m² zu erwarten ist.
