Self-Storage als Investition
Die alte Gewerbehalle steht halb leer. Der letzte Mieter zahlte weniger als der davor und blieb kürzer. Als Self-Storage bringt dieselbe Fläche voll vermietet 2–3 Mal so viel Miete wie ein Einzelmieter, aber erst nach 2–3 Jahren Anlauf und nicht ohne Arbeit. Die Zahlen zu Ertrag, laufenden Kosten, Bank und Wiederverkauf stammen aus 80+ Projekten. Den Überblick über die Branche gibt Self-Storage in Deutschland.
1. Lohnt sich Self-Storage für meine Fläche?
Self-Storage lohnt sich für Flächen, die sich nicht mehr zu einem vernünftigen Preis vermieten lassen. Typisch sind der ehemalige Supermarkt, für den heute keiner mehr die Hälfte der alten Miete zahlt, das Lager, das seit Jahren leer steht, und das Gebäude, das nur ein Liebhaber kaufen würde.
Oft liegt das Problem nicht im Zustand, sondern in der Größe: Am Stück fragt die Fläche niemand mehr nach. Schon ein Anstrich und eine abgehängte Decke für den nächsten Einzelmieter kosten schnell 15.000–20.000 €, ohne dass die Fläche gefragter wird. Self-Storage teilt sie in kleine Einheiten, und die sind gefragt.
Der Abstand zur heutigen Miete muss groß sein, denn ein Einzelmieter macht kaum Arbeit und kaum laufende Kosten, ein Self-Storage schon. Eigentümer entscheiden sich deshalb typischerweise erst dafür, wenn Self-Storage 50–100 % mehr verspricht als die Miete, die sie heute noch bekämen.
„Wer die Fläche noch als Ganzes zu einer ordentlichen Miete vermieten kann, sollte das tun. Self-Storage ist die Lösung für Flächen, bei denen das nicht mehr klappt.“
2. Welche Rendite bringt mein Self-Storage?
Ein typisches Self-Storage auf 500 m² setzt voll vermietet rund 72.000 € im Jahr um; nach den laufenden Kosten bleiben davon 40–50 %. Von den 500 m² Grundfläche werden nach Gängen und Wänden rund 330 m² Self-Storage-Fläche.
| Rechenbeispiel | 500 m² Grundfläche |
|---|---|
| Self-Storage-Fläche | rund 330 m² |
| Vermietet bei „voll“ (90 %) | rund 300 m² |
| Miete pro m² und Monat, netto | 20 € (Annahme) |
| Umsatz im Jahr | rund 72.000 € |
| Ertrag nach laufenden Kosten | rund 29.000–36.000 € |
| Umbau | rund 120.000 € |
Die 20 € pro m² folgen der Faustformel: das Doppelte des örtlichen Mietspiegels für Wohnungen, hier 10 €. In unseren Wirtschaftlichkeitsrechnungen für Hallen mit rund 600 m², also rund 400 m² Mietfläche, die nach 15 bis 23 Monaten voll sind, ist der Umbau rund drei Jahre nach der Eröffnung bezahlt; die laufenden Kosten tragen die Mieten schon nach 6 bis 10 Monaten. Füllt sich die Fläche langsamer, ist die Halle nur gemietet oder die Fläche sehr klein, dauert es eher 7 bis 10 Jahre. Danach arbeitet die Fläche für den Eigentümer, Jahr für Jahr.
Was der Umbau bei anderen Größen kostet, steht unter Self-Storage bauen: rund 90.000 € bei 250 m², 180.000 € bei 1.000 m². Rund 60.000 € davon sind ein fester Sockel für Technik, Zutritt und Software, der Rest wächst mit der Fläche; diese Faustregel gilt für etwa 250 bis 2.500 m². Kleine Flächen rechnen sich deshalb schwerer, denn die Fixkosten bleiben, während die Mietfläche schrumpft.
3. Wie lange dauert es, bis mein Self-Storage voll ist?
Eine Fläche von rund 500 m² braucht typischerweise 24–36 Monate, bis sie voll ist. Voll heißt 90 %. Darüber füllt man nicht weiter, man erhöht die Preise; wer bei 100 % steht, hat niemandem mehr etwas anzubieten.
Schneller geht es auf kleinerer Fläche. Bei SeeBox in Friedrichshafen stand ein Keller mit rund 200 m² Fläche leer. Daraus wurden rund 140 m² Boxen, in 18 Monaten gefüllt, obwohl die Mieter Treppen steigen müssen. Das Tempo bestimmen vor allem Einzugsgebiet und Sichtbarkeit (mehr unter Self-Storage-Standort), dazu die Werbung in den ersten Monaten.
Auch europaweit ist der Anlauf lang. Nach dem Bericht des europäischen Dachverbands für Self-Storage waren 2021 Anlagen unter fünf Jahren im Schnitt zu 68 % belegt, Anlagen über zehn Jahren zu über 85 %.
In der eigenen, schuldenfreien Immobilie decken die Mieten die laufenden Kosten etwa ab 40 % Auslastung, der Gewinn steckt in den letzten Boxen. Britische Betreiber sagen es so: Verdient wird mit den letzten 20 % der vermieteten Einheiten. Für die Zeit bis dahin braucht es Reserven, keinen Optimismus.
4. Ist Self-Storage passives Einkommen?
Nein: Self-Storage ist eine Betreiberimmobilie, die laufend Geld und Arbeit kostet, kein Büro, das man vermietet und vergisst.
Für Technik und Vermarktung rechnen wir bei rund 500 m² mit diesen Kosten:
| Posten | einmalig | pro Monat |
|---|---|---|
| Software für Buchung, Verträge und Zahlung | – | 200–250 € |
| Zutrittssystem | 2.500–30.000 € | – |
| Kameras | 5.000–9.000 € | – |
| Google Ads, kein Muss | – | 400–700 € Budget, je nach Gemeinde |
| Zahlungsgebühren | – | rund 2 % vom Umsatz |
Das Budget für Google Ads hängt am Einzugsgebiet. In Großstädten wie Hamburg, München oder Wien sind es für einen Stadtteil eher 2.000 € im Monat, für die ganze Stadt nochmals deutlich mehr.
Dazu kommen Reinigung, Versicherung, Buchhaltung, Strom und die Arbeit vor Ort. Ein voller Minijob kostet mit Abgaben rund 800 € im Monat, meist braucht es aber keinen vollen.
Heizen ist kein Muss. Trocken und frostfrei muss die Fläche sein, beheizt wird, wo der Markt es verlangt.
Am schwersten wiegen oft die Gebäudekosten, und die kennt nur der Eigentümer selbst. Einer rechnete auf 300 m² mit rund 500 € Gebäudekosten im Monat. Das frisst bei dieser Größe einen großen Teil des Ertrags, und er überlegt, es bleiben zu lassen.
Dazu kommt die Arbeit. Wenn Buchung und Zahlung online laufen, bleiben bei 100 Boxen 10–15 Stunden Arbeit im Monat, in den Wochen um die Eröffnung deutlich mehr. Auszüge prüfen, ab und zu eine Box zeigen, Anrufe annehmen, kleine Reparaturen: Welche Aufgaben anfallen und was die Technik übernimmt, steht unter Self-Storage-Automatisierung.
Self-Storage läuft ohne Personal vor Ort, aber nicht ohne Menschen. Meist reicht, was schon da ist. Ein Minijobber übernimmt die Arbeit vor Ort, die Hausverwaltung reinigt, und die Bürokraft nimmt Anrufe an, solange sie ohnehin im Haus ist.
Ganz automatisieren lässt sich das Geschäft nicht, zumindest nicht zu vernünftigen Kosten. Ein Laufroboter wie Spot von Boston Dynamics kostete zum Marktstart 2020 ohne Zubehör rund 75.000 US-Dollar. Nachsehen, ob eine Box nach dem Auszug leer ist, erledigt ein Minijobber in ein paar Minuten. Auch künstliche Intelligenz nimmt Arbeit ab, aber nicht die vor Ort.
Wer die Arbeit ganz abgeben will, zahlt dafür einen Anteil vom Umsatz, üblich sind 10–20 %. Bei 40–50 % Marge bleibt davon wenig übrig. Für 10–15 Stunden im Monat lohnt sich das selten, ein Minijobber kostet weniger.
5. Wie sehen Bank und Käufer mein Self-Storage?
Beide tun sich schwer: Viele Bankberater kennen Self-Storage nicht, und für kleine Anlagen gibt es kaum Käufer.
Büros und Wohnungen versteht jede Bank. Self-Storage halten manche für eine Mode, die bald wieder vergeht; europäische Branchenberichte beschreiben, dass Banken dafür einen Risikoaufschlag verlangen.
Wer die Immobilie besitzt, ist im Vorteil. Mit eigener Immobilie bekommt man Kapital deutlich leichter als auf einer gemieteten Fläche. Den Umbau einer bestehenden Fläche zahlen viele Eigentümer aus Eigenkapital oder über die Hausbank, manche finanzieren Trennwände und Technik über Leasing. Wie Finanzierung und Nutzungsänderung zusammenhängen, steht unter Self-Storage eröffnen.
Überzeugen lässt sich die Bank mit belastbaren Zahlen: wie viele Menschen im Einzugsgebiet wohnen, wie viel Self-Storage der Markt aufnimmt, welche Miete realistisch ist und wie schnell sich die Fläche füllt. Einen ersten Eindruck gibt die kostenlose Standortanalyse.
Beim Verkauf zählt vor allem, was eine Anlage Jahr für Jahr einbringt. Gekauft wird durchaus, aber anderswo.
Shurgard hat im September 2024 fünf Anlagen in Hamburg und im Raum Frankfurt übernommen, zusammen rund 24.000 m² Mietfläche, nach eigenen Angaben die dritte Übernahme mehrerer Standorte in Deutschland binnen zwölf Monaten (Mitteilung von Shurgard). Heitman kaufte Ende 2021 drei Anlagen in Oldenburg, Osnabrück und Porta Westfalica (Inside Self Storage).
Solche Käufer suchen große, gefüllte Anlagen in Großstädten, im Schnitt rund 4.800 m² Mietfläche je Standort, nicht die umgebaute Halle mit 300 m². Kleine Anlagen wechseln selten den Besitzer. Anders kann es aussehen, wenn jemand fünf bis zehn Standorte aufbaut: Dann findet sich eher ein Käufer, der eine eigene Plattform aufbauen will. Auch ein Garagenpark lässt sich später leichter verkaufen, kostet im Bau aber deutlich mehr.
Wer umbaut, rechnet also mit dem Halten, nicht mit dem Verkauf. Für den Eigentümer einer alten Gewerbefläche ist das meist ohnehin der Plan.
6. Was geht bei Self-Storage schief?
Am häufigsten scheitern Projekte, die für ihren Ort zu groß sind oder auf gemieteter Fläche stehen.
- Gemietet statt besessen: Die Miete läuft jeden Monat, ob die Boxen voll sind oder nicht. Ein Kunde, der nicht genannt werden möchte, suchte kurz nach der Eröffnung einen Käufer, weil sich die Anlage nicht füllte; er fand keinen und verlor nach unserer Schätzung eine sechsstellige Summe.
- Zu groß für den Ort: Zwei Hallen mit je 900 m² ergeben rund 1.200 m² Self-Storage, und bis die vermietet sind, können 4–7 Jahre vergehen. Eine Fläche von 10.000 m² in einer Gemeinde mit 1.500 Einwohnern füllt sich nicht, wenn in 15 Minuten Autofahrt zu wenige Menschen wohnen.
- Falsche Boxgrößen: Ein Mix mit 10 m² im Schnitt passt nicht in die Stadtmitte. Die Boxplanung entscheidet über den Umsatz, und nach dem Bau lässt sie sich nur teuer korrigieren.
- Zu schnell gewachsen: Ein Betreiber füllte seinen ersten Standort schnell. Nach dem zweiten fiel das Ganze an der Finanzierung auseinander, beide Standorte wurden verkauft; einer läuft heute unter einem anderen Betreiber weiter.
Alle vier Fehler lassen sich vor dem Umbau erkennen: am Einzugsgebiet, an der Größe der Fläche und an der Boxplanung. Der erste Schritt kostet nichts. Die Standortanalyse zeigt für eine Adresse, wie viele Menschen in 5, 10 und 15 Minuten Autofahrt wohnen, wie viele m² Self-Storage der Markt aufnimmt und welche Miete pro m² realistisch ist. Wer tiefer einsteigen will, liest den kostenlosen Ratgeber.
