Garagenpark bauen: Kosten, Mieter und der Vergleich mit Self-Storage

Ein Grundstück am Ortsrand, groß genug für ein paar Reihen Garagen, und die Frage, was darauf am meisten bringt und ob es sich am Ende auch vermietet: ein Garagenpark, Container oder ein Self-Storage mit Boxen. Je ländlicher die Lage, desto eher passt ein Garagenpark, je städtischer, desto eher Self-Storage; am Ende entscheiden die Mitbewerber im Umkreis und das Kapital, denn 100 Garagen kosten ohne Grundstück rund 1,5 bis 2,5 Mio. €.

Garagenparks sind eine Form von Self-Storage in Deutschland, bei der Mieter mit dem Auto bis vors Tor fahren. Sie kosten ein Vielfaches vom Umbau einer bestehenden Halle, sie ziehen andere Mieter an, und sie haben eigene Regeln: Die Baugenehmigung legt fest, ob eine Einheit Garage oder Lager ist. Wer das vor der Planung weiß, baut einen Park, der voll wird und voll bleibt.

1. Wann passt ein Garagenpark besser als Self-Storage?

Ein Garagenpark passt dort, wo Mieter mit dem Auto kommen und im Umkreis Garagen fehlen; Self-Storage dort, wo viele Menschen auf engem Raum wohnen. Das Einzugsgebiet eines Self-Storage reicht auf dem Land rund 15 Minuten mit dem Auto, in der Stadt 15 Minuten zu Fuß. In der Stadt ist der Platz knapp, und kleine Boxen im Gebäude vermieten sich dort besser als große Einheiten, vor die man fährt.

Die Faustregel hat einen zweiten Teil, und der wiegt schwerer: was die Mitbewerber schon anbieten. Gibt es im Ort zwei Containerlager und keine einzige Garage zu mieten, ist der Garagenpark die Lücke. Stehen am Ortsrand schon Garagen, fehlt vielleicht ein Self-Storage im Gebäude. Wer die Lücke finden will, prüft deshalb zuerst die Mitbewerber am Standort: wer was anbietet und was ausgebucht ist.

Schwarzwald Depot vermietet seine großen Garagen in Seitingen-Oberflacht gut, einer Gemeinde mit rund 2.500 Einwohnern. Ein kleiner Ort reicht also, wenn im Umkreis von rund 15 Minuten mit dem Auto genug Mieter wohnen.

Bleibt das Geld. Ein Garagenpark kostet ein Vielfaches vom Umbau einer bestehenden Halle mit 500 m², die rund 120.000 € kostet, und ein Containerlager baut man viel einfacher auf. Dafür lässt sich ein Garagenpark später leichter verkaufen als ein Containerlager und ist mehr wert. Wer mit dem Halten rechnet, kommt mit weniger Kapital aus; wer an einen späteren Verkauf denkt, schaut auf den Park.

Wie die Frage sich stellt, zeigt ein Fall aus einer Stadt in Hessen. Ein Grundbesitzer sprach mit Interessenten, die auf seiner Fläche einen Garagenpark oder ein Self-Storage bauen wollten, und kam mit keinem zusammen. Das brachte ihn auf die Idee, es selbst zu machen. Nach der Prüfung war klar, in welcher Größe und Form der Park entstehen soll; heute ist er geplant, die Finanzierung steht, und der Bau beginnt demnächst.

2. Was kostet ein Garagenpark?

Ein Garagenpark mit 100 Garagen kostet ohne Grundstück rund 1,5 bis 2,5 Mio. €, je nachdem, ob ein oder zwei Geschosse ausgebaut werden. Wer dieses Kapital nicht hat und nicht finanzieren kann, für den stellt sich die Frage Garagenpark oder Self-Storage gar nicht. Zum Vergleich: Der Umbau einer bestehenden Halle mit 500 m² zum Self-Storage kostet rund 120.000 €.

Die Erdarbeiten können ein Drittel der Baukosten ausmachen. Was den Preis innerhalb der Spanne treibt, liegt deshalb oft unter der Erde.

Garagen brauchen ebene Flächen und befahrbare Wege: Liegt das Grundstück am Hang, wird Erde abgetragen und abgefahren. Trägt der Boden nicht, wird er ausgetauscht, und der Aushub kostet bei der Entsorgung noch einmal. Ob der Boden trägt, zeigt ein Baugrundgutachten, bevor jemand einen verlässlichen Preis nennen kann.

In Neuhausen ob Eck baut der Zweckverband eines Gewerbeparks 30 Garagen in zwei Größen auf eigenem Grund, für rund 769.000 € samt Außenanlagen (Schwäbische Zeitung, Juli 2026). Der Zweckverband rechnet mit rund 50.000 € Miete im Jahr und rund 16 Jahren, bis die Garagen bezahlt sind.

Für den eigenen Park sagt so eine Zahl nur, in welcher Liga man spielt. Was er kostet, hängt an Grundstück, Größe und Geschossen, und das zeigt erst eine Planung.

3. Lohnt sich ein Obergeschoss mit Self-Storage-Boxen?

Ein Obergeschoss mit Boxen lohnt sich dort, wo Self-Storage am Standort funktioniert; eine Daumenregel gibt es nicht. Garagen unten und Boxen oben bringen mehr Umsatz auf derselben Grundfläche, denn Boxen im Obergeschoss vermieten sich pro m² für deutlich mehr als Garagen im Erdgeschoss. Dafür steigen die Baukosten, vor allem durch den Lift, und das Obergeschoss entscheidet mit, ob ein Park mit 100 Garagen rund 1,5 oder eher 2,5 Mio. € kostet. Ohne Lift geht es kaum: Flächen, die nur über eine Treppe erreichbar sind, vermieten sich schlechter, weil niemand gern einen Schrank in den ersten Stock trägt.

Wie so ein Park aussieht, zeigt HeyLager, ein großer Kunde von Karibu. In seinen Lager- und Garagenparks liegen die befahrbaren Garagen und Lager ebenerdig, die begehbaren Lagerräume im ersten Obergeschoss, erreichbar per Aufzug und Treppe. So zeigt es HeyLager auf seiner Website.

Ein Obergeschoss voller leerer Boxen kostet Bau und Lift, ohne Miete zu bringen. Deshalb gehört vorher auf den Prüfstand, ob Self-Storage am Standort funktioniert: wie viele Menschen ihn erreichen und wie viel Self-Storage der Markt dort aufnimmt. Wer ein Obergeschoss plant, beurteilt zuerst Lage und Umfeld. Welche Boxgrößen oben entstehen, ist dann die zweite Frage, und sie entscheidet über den Umsatz der ganzen Ebene (Boxplanung).

4. Wer mietet eine Garage, und wie lange?

Unter den Mietern von Garagen sind mehr Gewerbetreibende als im Self-Storage, und sie bleiben länger: typisch rund 2 Jahre, im Self-Storage im Schnitt rund 12 Monate. Der Handwerker stellt seinen Transporter und sein Material unter, der Privatmann das Wohnmobil oder den Oldtimer. Ein Fahrzeug unterzustellen, ist nichts für ein paar Wochen. So wechseln die Mieter rund halb so oft wie im Self-Storage, und mit jedem Wechsel weniger fallen eine Kontrolle nach dem Auszug und die Suche nach dem nächsten Mieter weg.

Viele große Ketten schließen das Schrauben an Fahrzeugen in ihren Garagen aus, weil Brände in Garagenparks meist dabei entstehen, durch Funkenflug oder weil zu viel am Strom hängt. Wo Gewerbe erlaubt ist, entscheidet der Betreiber, was in die Einheiten darf; es gibt Handwerker-Parks, die das Arbeiten in der Einheit bewusst zulassen und dafür gebaut sind.

„Ein Garagenpark ist zum Abstellen da, nicht zum Schrauben.“

Für einen Park, in dem Fahrzeuge stehen, halten wir es für richtig, das Schrauben von Anfang an auszuschließen und Mietern, die es trotzdem tun, zu kündigen. Was der Mietvertrag dazu regelt und wie, klärt ein Anwalt.

5. Was legt die Genehmigung für Garage und Lager fest?

Was in einer Einheit stehen darf, hängt daran, als was sie genehmigt ist: als Garage oder als Lager. Wie jedes Bauvorhaben braucht ein Garagenpark eine Baugenehmigung; ob und wie, klärt das Bauamt. Was neben dem Fahrzeug in einer Garage lagern darf, regeln die Garagenverordnungen der Länder; ein Merkblatt des Wetteraukreises zählt für Hessen Reifen, Dachbox und Werkzeugkisten auf, die zum abgestellten Fahrzeug gehören.

Gewerbliche Nutzung und Lager zusammen genehmigt zu bekommen, ist schwer. Wer Garagen genehmigen lässt und Lagerboxen darin vermietet, hat ein Problem, sobald jemand genauer hinschaut. Und es schaut jemand hin: Große Betreiber beobachten Garagenparks, Verstöße gegen das Baurecht werden gemeldet, und Gemeinden sehen bei neuen Parks genau hin.

Das Baurecht kann auch für Garagen sprechen. In Neuhausen ob Eck liegt das Grundstück so nah am Wald, dass dort nach der Landesbauordnung nur Bauten in Frage kommen, in denen sich keine Menschen aufhalten, etwa Garagen; so hat es der Zweckverband der Schwäbischen Zeitung erklärt.

Was auf dem eigenen Grundstück erlaubt ist, entscheiden Bebauungsplan und Bauamt, und ein Planer klärt es mit ihnen. Der Weg führt wie bei der Genehmigung eines Self-Storage von der ersten Anfrage bis zum Bauantrag.

6. Was muss die Technik im Freien aushalten?

Wind, Wetter und Kälte: Zutrittssystem und Kameras hängen im Garagenpark draußen und müssen wetterbeständig sein. In einem Self-Storage im Gebäude sitzt der größte Teil der Technik geschützt drinnen, im Garagenpark hängt sie am Tor, an den Zeilen und an Masten. Ein Park ist außerdem weitläufiger als eine Halle, und seine Einheiten sind größer.

• Wetter: Lesegeräte, Tastaturen und Kameras stehen in Regen, Schnee und Sonne und müssen dafür gebaut sein.
• Reichweite: Die Strecken sind länger, also muss die Funk- oder Kabelabdeckung bis zur letzten Garage reichen.
• Kälte: Batteriebetriebene Komponenten entladen sich in der Kälte schneller, und im Winter heißt das öfter Batterien tauschen.
• Hitze: In vollen Elektrokästen, in denen viele Geräte dicht beieinander sitzen, wird es im Sommer heiß.

Die elektronischen Schlösser und Zutrittssysteme sind für Garagen dieselben wie für Boxen. Im Garagenpark zählt zusätzlich, was sie bei Frost und Regen leisten.

7. Wie prüfe ich, ob mein Grundstück für einen Garagenpark taugt?

Mit drei Fragen, in dieser Reihenfolge: Was fehlt im Umkreis, wie viele Menschen erreichen das Grundstück, und was erlaubt das Bauamt? Die erste beantwortet ein Blick auf die Mitbewerber, die zweite die Zahl der Menschen im Umkreis, die dritte eine Anfrage beim Bauamt, bevor viel Geld in die Planung fließt.

Die kostenlose Standortanalyse zeigt, wie viele Menschen in 5, 10 und 15 Minuten mit dem Auto um das Grundstück wohnen. Erst wenn diese Zahlen und die Mitbewerber für den Park sprechen, lohnt es sich, Garagen, Geschosse und Kosten im Detail zu planen. Dann steht am Ende ein Park, in dem die Garagen vermietet sind, die Mieter jahrelang bleiben und niemand darin schraubt.