Welchen Boden braucht mein Self-Storage?

Ein staubfreier Betonboden reicht. Manche Betreiber lassen ihn dünn versiegeln, damit er leichter zu wischen ist. Eine geschlossene Epoxidharz-Beschichtung ist deutlich teurer und nicht nötig.

Wie hell müssen die Gänge sein, und brauchen die Boxen Licht?

Licht nur über den Gängen, etwa 200 Lux am Boden; die Boxen bleiben dunkel. Die DIN EN 15696 für Selbsteinlagerung verlangt beleuchtete Zugangswege, nennt aber keinen Lux-Wert. Die Notbeleuchtung muss innerhalb von 30 Sekunden an jedem Punkt 1 Lux liefern.

Wie breit muss die Eingangstür sein?

Mindestens 2 × 1 m lichte Öffnung, dann passt eine Europalette durch; üblich sind zweiflügelige Türen mit 1,5–2 m Breite und 2,25 m Höhe. Die Durchgänge im Gebäude sollten gleich breit sein, sonst nützt die breite Tür nichts. Am Eingang bleibt Platz für zwei Plattformwagen, rund 1 × 2 m.

Brauche ich eine Sprinkleranlage?

Nicht zwingend, das Brandschutzkonzept entscheidet. Wo Sprinkler vorgeschrieben sind, braucht es 1 m Abstand zwischen Sprinkler und Lagergut; bei 2,9 m hohen Boxen hängen sie also auf 4 m.

Kann ich in Etappen bauen?

Ja, große Standorte entstehen oft in Phasen; so testen Entwickler den Markt, bevor die ganze Fläche steht. Technik, Zutritt und Software braucht aber schon der erste Abschnitt; nur Trennwände, Böden und Türen wachsen mit der Fläche.

Muss ich mein Self-Storage heizen?

Frostfrei und trocken muss es sein; „beheizt“ bieten manche Betreiber als Extra an. Für Container und Garagen gilt: nie eine Temperatur oder Luftfeuchte versprechen, bei Regen und Frost nimmt das Lagergut dort Feuchtigkeit auf.

Brauche ich Parkplätze und Transporthilfen?

Ja: Parkplätze möglichst direkt vor dem Haus und nur für Mieter, dazu Sackkarren und Plattformwagen, mit denen Mieter ebenerdig vom Auto bis in die Box rollen. Überdacht ausladen zu können ist ein Werbeargument.

Brauche ich ein WC für Mieter?

Nein, Self-Storage im Gebäude kommt üblicherweise ohne Sanitärräume aus. Manche Garagenparks bieten ein Allgemein-WC mit Chip-Zugang.

Self-Storage bauen – Vorgehen und Kosten

Sebastian Kerekes · Aktualisiert am 8. November 2026

Wer eine Immobilie hat, die nicht mehr funktioniert, kann sie mit überschaubarem Aufwand in ein Self-Storage verwandeln. Meist braucht es angepasste Zugänge, Zutrittssystem, Kameras und Trennwände für die Boxen. Rechnen Sie mit rund 90.000 € für 250 m² und 180.000 € für 1.000 m².

1. Welche Immobilien werden zum Self-Storage umgebaut?

Vor allem alte Gewerbeimmobilien, die leer stehen und neue Konzepte brauchen. Wer ein Self-Storage baut, baut meistens um: Umbauten sind in Deutschland viel häufiger als der Neubau auf grüner Wiese.

Ein typischer Kandidat für Umbauten sind ehemalige Einzelhandelsflächen: EDEKA und REWE brauchen für moderne Konzepte größere Flächen. Ehemals gut bezahlte Einzelhandelsflächen werden heute kaum nachgefragt; die Nachmieter bleiben immer kürzer, zahlen immer weniger - es braucht neue Lösungen.

„Für viele Investoren ist Self-Storage die Lösung: Die Miete lässt sich mit überschaubaren Investitionen auf 200–300 % steigern.“

Mehr zum Markt und den Grundlagen lesen Sie unter Self-Storage in Deutschland.

2. Gibt es einen Standard für den Umbau?

Nein – Ziel ist es nicht, einen definierten Standard zu erreichen, sondern die bestehende Immobilie auf dem kürzesten Weg in ein Self-Storage umzuwandeln.

Hat die Immobilie keine größeren Probleme – Feuchtigkeit, schlechte Statik, aufwändiger Brandschutz – ist der Umbau auch einfach:

Was es braucht, ist eine Anpassung der Zugänge, eine Ausstattung mit Zutrittssystemen und Kameras, und den Aufbau der Boxen mit Trennwandsystemen.

3. Funktioniert Self-Storage ohne Aufzug?

Ja, aber schlechter: Flächen im Unter- oder Obergeschoss, die nur über Treppe erreichbar sind, erzielen geringere Mieten und füllen sich langsamer.

Wo ein Aufzug nicht verfügbar oder nachrüstbar ist, gibt es trotzdem Lösungen: Kleinere Boxen kommen auf Flächen, die über Treppe erreichbar sind, größere auf Flächen, die man ebenerdig oder über einen Aufzug erreicht.

Unser Kunde SeeBox hatte in Friedrichshafen genau das Treppen-Problem. Ein Lift wurde nicht nachgerüstet, aber das Fehlen des Aufzuges klar in Fotos und Texten kommuniziert, und unter anderem auch Umzugshilfen angeboten, wo ein Mieter nicht selbst schleppen wollte.

„Flächen, die nur über Treppe erreichbar sind, erzielen geringere Mieten – wer kann, baut einen Lift.“

Trotz der anfänglichen Sorge hat sich der Standort gefüllt. Auch wenn wir andernorts ähnliche Muster sehen – es funktioniert, aber zu etwas geringeren Mieten, und bei langsamerer Füllung – empfehlen wir für idealen Zugang den Verbau eines Lifts.

4. Wie errichte ich die einzelnen Boxen?

Die Boxen baut man aus Trennwänden: als modulares System, aus Gipskarton, OSB-Platten oder Blech. Trennwände sind der größte Einzelposten im Innenausbau eines Self-Storage. Die Versuchung, hier zu sparen, ist groß, bringt aber deutliche Nachteile.

Im Self-Storage sind modulare Trennwandsysteme typisch. Die pulverbeschichteten weißen Wände mit farbigen Türblättern sind das Markenzeichen der großen Premium-Self-Storage-Anbieter.

Aber sie kosten mehr als die Alternativen. Wer aus der eigenen Baupraxis die nötigen Kontakte hat, überlegt ernsthaft Alternativen:

Gipskarton: Günstig, zeigt aber im Lager schnell Gebrauchsspuren – Mieter streifen, rammen. Nach ein paar Einzügen sieht das Lager alt aus.
OSB-Platten: Robuster als Gipskarton. Mieter nehmen den Look als billig wahr und das Storage als Diskonter-Produkt.
Kellertrennwände aus Blech: Erinnern optisch an den eigenen Keller. Vollblech-Systeme werden als wertiger wahrgenommen.

„Wer bei den Trennwänden spart, positioniert sich als Diskont-Produkt – und kann entsprechend weniger Miete verlangen.“

Professionelle Self-Storage-Trennwandsysteme kosten mehr, halten aber deutlich länger. Einzelne von Karibus Kunden haben die Reise gemacht, und sind über die Jahre von Gipskarton oder OSB-Platten zu Self-Storage-Trennwandsystemen gewechselt – und bereuen die Entscheidung nicht: Oft sehen damit ausgestattete Anlagen auch nach 20 Jahren noch aus, wie vor Monaten gebaut.

5. Wer übernimmt Planung und Baubegleitung?

In den meisten Fällen ein Architekt oder Bauingenieur, der die Immobilie bereits kennt. Karibu ist kein Planungsbüro. Manchmal fehlt der Planer – nötig ist er aber nicht zwingend: Oft klären die Besitzer die Anforderungen direkt mit dem Bauamt.

Braucht es im Ausnahmefall beim Umbau doch einen externen Planer, oder steht ein Neubau an, empfehlen wir einen Partner aus Deutschland, der über 40 Self-Storage- und Garagenpark-Projekte geplant und begleitet hat.

6. Was kostet der Umbau zum Self-Storage?

Rund 90.000 € für 250 m², 120.000 € für 500 m² und 180.000 € für 1.000 m². Die Kosten hängen stark von der Fläche ab, aber Fixkosten für Technik, Zutritt und Software fallen immer an, egal wie groß:

Grundfläche	Umbaukosten
250 m²	~90.000 €
500 m²	~120.000 €
1.000 m²	~180.000 €

Beobachtete Durchschnittswerte aus 80+ Projekten.

Etwa 50 % davon sind Fixkosten (Technik, Zutritt, Software), die andere Hälfte hängt von der Größe der Fläche ab (Trennwände, Böden, Türen).

7. Wie viele Boxen passen in meine Fläche?

Das zeigt erst der Boxplan, und den arrangiert Karibu für Ihr Projekt kostenlos über Partner. Er zeigt Gänge, Boxen und Fluchtwege und damit, wie viel Fläche Sie vermieten können: typischerweise 60–70 %.

Egal, wer den Bau begleitet: Was Einsteigern immer fehlt, ist das spezifische Wissen rund um Self-Storage. Karibu bringt die Erfahrung aus 80+ Projekten mit.

Ihren Boxplan können Sie im Rahmen eines Erstgesprächs anfragen.