Alles über Self-Storage Franchising
Ein Self-Storage-Franchise nimmt Ihnen viel Arbeit ab. Dafür zahlen Sie meist 20.000 bis 35.000 € je Standort und danach laufend 10 bis 20 % vom Umsatz. Ob sich das lohnt, entscheidet vor allem der Standort, nicht die Marke. Dazu die Erfahrungen von Franchisenehmern und fünf Tipps für den Start ohne Franchise.
Den Überblick gibt Self-Storage in Deutschland.
1. Warum boomt Self-Storage-Franchising?
Self-Storage-Franchising boomt, weil Neueinsteiger Hilfe suchen – und Self-Storage-Unternehmer erkannt haben, dass man mit der Hilfe beim Markteinstieg dauerhaft Geld verdienen kann.
Der Markt wächst weiter, aber langsamer als die Werbung der Franchisegeber verspricht; die Zahlen stehen im Self-Storage-Markt.
Mittlerweile gibt es mehrere Franchising-Anbieter auf dem Self-Storage-Markt - tatsächlich sind viele Self-Storage-Anbieter offen für Franchising, aber nur wenige werben damit konsequent.
2. Was leistet ein Self-Storage-Franchise?
Ein Franchise liefert Marktanalyse, Baubegleitung, IT, Marketing und Kundenservice, dazu einen Gebietsschutz. Jedes Self-Storage-Franchise hat zwei Seiten: Franchisegeber und -nehmer.
Franchisegeber sind Self-Storage-Unternehmen, die ihre Erfahrung, Kontakte und Infrastruktur gegen eine Gebühr mit dem Lizenznehmer teilen. Zu ihren typischen Leistungen gehören:
- Marktanalyse: Franchises versuchen die Nachfrage anhand von Faktoren wie Bevölkerung, Anzahl der Mitbewerber und Sichtbarkeit des Standortes zu bestimmen.
- Baubegleitung: Franchises helfen bei der Planung des Um- oder Neubaus von Self-Storage-Immobilien, bieten bessere Einkaufskonditionen bei den Lieferanten und helfen mit Kontakten zu Handwerkern.
- IT-Infrastruktur: Franchises haben Verwaltungsprogramme, über die man Kunden, Verträge und Zutrittsrechte verwalten kann. Fast alle Franchises automatisieren den Großteil dieser Prozesse.
- Marketing: Franchises optimieren ihre Website und werben auf Google und Facebook für alle Franchisenehmer - und damit effizienter, als man es alleine machen könnte.
- Kundenservice: Wer vor Ort keine Mitarbeiter hat, braucht einen Kundenservice, der Vertrieb und Kundensupport übernimmt. Gute Franchises betreiben Supportzentren, die großzügig erreichbar sind.
Zusätzlich zu den obigen Leistungen erhalten Franchisenehmer einen Gebietsschutz - also die Garantie, dass kein Mitbewerber im gleichen Franchise in nächster Nähe eröffnen darf.
3. Was bleibt mir als Franchisenehmer?
Alles, was vor Ort passiert. Das Franchise übernimmt normalerweise alles, was online passiert; für den Standort selbst ist der Franchisenehmer zuständig.
- Baubegleitung: Beim Bau nehmen Franchises den Lizenznehmern fast alles ab - rechnen Sie trotzdem vereinzelt damit, vor Ort etwas koordinieren zu müssen.
- Offline-Werbung: Manche Lagen brauchen extra Werbung vor Ort. Werbung am Gebäude oder via Plakat, Lokalzeitung oder Postwurf organisiert man selbst.
- Instandhaltung: Für das Gebäude ist man selbst verantwortlich. Von der Reinigung bis zum Tausch kaputter Leuchtmittel ist man als Betreiber selbst zuständig.
4. Was kostet ein Self-Storage-Franchise?
Meist 20.000 bis 35.000 € einmalig je Standort, danach laufend einen Anteil am Umsatz, üblich sind 10 bis 20 %.
So hoch sind die typischen Franchisegebühren:
- Standortgebühr: Für jeden neuen Standort wird eine Projektgebühr von 20.000 bis 35.000 € bezahlt. Franchises, die wenig mit Automatisierung und mehr mit Personal arbeiten, verlangen ab 5.000 € - machen im Betrieb aber mehr Arbeit.
- Marketingbeitrag: Manche Franchises decken Ihre Werbekosten mit dem Umsatzanteil ab, andere verlangen zusätzlich einen Marketingbeitrag für Website und Online-Werbung.
- Umsatzanteil: Eine laufende Lizenzgebühr von 10 bis 20 % des Umsatzes ist üblich. Das heißt aber nicht 80 bis 90 % Gewinn; laufende Kosten für Gebäudebetrieb, Reinigung und zusätzliche Werbung muss man noch abziehen.
5. Was kommt an Kosten hinzu?
Bau, Betrieb, Reinigung, Wartung und oft die Miete: Diese Kosten trägt der Franchisenehmer selbst, zusätzlich zu den Franchisegebühren.
- Baukosten: Der Lizenznehmer übernimmt alle Kosten für den Bau des Self-Storage. Dazu gehört die Errichtung oder Vorbereitung des Gebäudes, ein Trennwandsystem, Raumsystem oder Lagercontainer, Kameras, Tore, Zutrittssysteme, usw.
- Betriebskosten: Gebäudebetriebskosten für allgemeine Bereiche, Aufzüge, Versorgung mit Wasser, Entsorgung mit Müll, usw.
- Reinigungskosten: Entweder packt man selbst an, oder organisiert sich eine Hausverwaltung, die alle paar Tage oder Wochen reinigt.
- Wartungskosten: Sind Leuchtmittel oder elektronische Schlösser defekt, müssen sie ersetzt werden. Auch Trennwände werden gelegentlich beschädigt.
- Miete: Viele Franchisenehmer mieten. Achten Sie darauf, dass nach Abzug der Ausgaben auch nach Mieterhöhungen und Franchisegebühren genug übrig bleibt.
6. Sind Franchisenehmer zufrieden?
Meist ja: Fast zwei Drittel der Lizenznehmer, die wir befragt haben, waren mit ihrer Entscheidung zufrieden. Die Franchises, so berichten die Befragten, machen ihre Arbeit gut, die Betreuung klappt, und das wichtigste Versprechen – wenig Arbeit mit Mietern – wird eingelöst.
Einer der Befragten sieht das anders. Anders als viele der Befragten, die erst wenige Monate im Franchise sind, hat er vor Jahren gegründet - und ist mittlerweile wieder raus: "Wir hatten leider große Probleme," erzählt er lieber anonym, um noch mehr Ärger zu vermeiden.
Hat das Franchise sein Versprechen erfüllt? "Nein, überhaupt nicht. Ich war gerne bereit, das zu zahlen. Nur, was dafür versprochen wird, dass man fast keine Zeit dafür investieren muss, das stimmt nicht."
Die Marktanalyse hielt nicht stand, am Schluss ging der Plan nicht auf. Der Unternehmer musste verkaufen. Rückblickend hätte er anders entschieden: "Wenn du ein Objekt findest, mit wenig Miete und geeignet, dann mach’s doch selbst."
7. Zählt die Marke oder der Standort?
Der Standort: Die Lage bestimmt über den Erfolg, nicht die Self-Storage-Marke. "Es gibt Standorte, die fast von alleine laufen und andere, bei denen man deutlich mehr Marketing machen muss," sagt eine Inhaberin aus Bayern.
Einsteiger, die Self-Storage im Nebenerwerb betreiben vertrauen auf die Marktanalyse ihrer Franchisegeber. Sie rät, nicht bloß darauf zu vertrauen: "Man muss die Stadt, in der man die Box öffnen möchte, schon irgendwie kennen. Nicht alles, was auf dem Papier gut aussieht, ist es dann auch. Das weiss man dann aber besser, wenn man die Struktur der Stadt wirklich kennt."
8. Was bringt mir Gebietsschutz?
Wenig: Gebietsschutz hält nur Lizenznehmer im gleichen Franchise davon ab, in der Nähe zu bauen. Mitbewerber sind an die Vorgabe nicht gebunden.
Dabei ist der Bau eines Self-Storage an sich schon Gebietsschutz: Kein Mitbewerber will bauen, wo ein leeres Self-Storage in der Nähe ist. Der Preiskampf schadet allen, und ist in Deutschland nicht nötig - noch gibt es genug Standorte ohne Konkurrenz.
Geht es ans Wachstum, wird aus dem Gebietsschutz ein Nachteil: Jeder neue Standort kostet zusätzlich. Während freie Mitbewerber mit minimalen Mehrkosten wachsen, zahlen Franchisenehmer jedes Mal neu.
9. Für wen ist Franchising die richtige Wahl?
Für Menschen, die Self-Storage im Nebenerwerb betreiben und nicht die Zeit haben, alles selbst zu organisieren – so präsentieren sich Franchises auch. Für diese Gruppe nimmt ein Franchise am meisten Arbeit ab.
Professionelle Immobilienentwickler sehen Franchising anders. Hat sich ein Lager erst gefüllt, macht es wenig Arbeit, aber guten Profit! Wer aber 10 bis 20 % seines Umsatzes abgeben muss und die Immobilie nur mietet, kann eine böse Überraschung erleben:
"Wenn mein Mietvertrag nur 10 Jahre läuft, kann es passieren, dass man am Schluss nicht einmal auf null kommt. Erhöht sich die Miete, oder wird der Vertrag nicht verlängert steigt man mit Verlusten aus," gibt sich ein Immobilienentwickler aus Wien skeptisch.
10. Welche Alternativen zum Franchise gibt es?
Selbst machen: Der selbständige Start ins Self-Storage ist heute keine Wissenschaft mehr. Self-Storage-Start-ups wollen schnell und günstig starten. Hier unsere Tipps für Selbermacher in der Startphase:
Tipp #1: Standort gut wählen
Gute Standorte stehen sichtbar an einer Hauptstraße – damit ihn viele Menschen sehen, die Lagerplatz brauchen. Self-Storages werden gerne neben Einkaufszentren oder in ehemaligen Supermärkten gebaut.
Anzeichen für Lagerbedarf sind viele Haushalte in der Umgebung, keine oder feuchte Keller. Ein ausgebuchtes Lager in der Nähe kann heißen, dass es Platz für einen Mitbewerber gäbe – bauen Sie aber nicht zu nah, ein Preiskampf schadet beiden.
Manche Self-Storage-Berater bieten Marktanalysen – aber keine Garantien. Am Ende zählt auch Ihre Ortskenntnis; was eine Inhaberin aus Bayern dazu rät, steht oben unter „Zählt die Marke oder der Standort?“.
Ihre wichtigste Aufgabe wird es sein, einen guten Self-Storage Standort zu finden. Konzentrieren Sie sich ganz darauf – der Rest ist vergleichsweise einfach.
Tipp #2: Markt testen
Prüfen Sie den Markt, bevor Sie den Standort mieten oder kaufen. Schlaue Immobilienentwickler prüfen den Markt schon bevor sie ihr Angebot realisieren. So geht's:
- Teaser-Website bauen: Erstellen Sie eine Website mit Warteliste, die Ihr Self-Storage ankündigt. Verwenden Sie dafür einen einfachen Website-Baukasten.
- Inserate schalten: Bewerben Sie Ihr Self-Storage auf Immobilienportalen. Wenn Sie das Geld dafür haben, werben Sie mit Google Ads, oder auf einer Plakatwand.
- Anfragen prüfen: Kommen Besucher auf die Website oder Anmeldungen auf die Warteliste? Dann ist das ein gutes Zeichen, dass der Standort funktionieren kann.
Testen Sie den Markt, bevor der Standort steht. Dieser Test ist günstiger als die nachträgliche Erkenntnis, dass man an der falschen Stelle gebaut hat.
Tipp #3: Puffer planen
Planen Sie Geldreserven ein: Wir kennen noch keinen Unternehmer, der sein Self-Storage zusperren musste – aber einen, der verkaufen musste, weil die Reserven erschöpft waren.
Entwickeln Sie sparsam und planen Sie Puffer ein, denn die Gewinnschwelle kann später kommen als erhofft. Achten Sie auf Rücklagen und bei Mietverträgen auf ausreichend Laufzeit.
Auch die Ausgaben lassen sich kürzen: Holen Sie sich eine Software mit eingebautem Shop und verzichten Sie auf Smart Locks an den Boxen – ein PIN-Pad am Eingang und Zahlenschlösser an den Boxen sind genug.
Sparsam entwickeln, Puffer einplanen – so schaffen Sie es auch dann zur Profitabilität, wenn der ursprüngliche Wachstumsplan nicht aufgeht.
Tipp #4: Angebot fokussieren
Bieten Sie anfangs nur Lagerraum an, ohne Extras. Neueinsteiger haben viele Ideen: Wertschließfächer, Mietgaragen, Abholstationen, Regale für die Boxen, Storage für Wein und Akten, Apps und optimierte Shops.
Unsere Kunden haben diese Ideen schon getestet. So viel Spaß es gemacht hat, es zu versuchen, so ernüchternd sind die Ergebnisse. Ein Angebot ohne Extras vereinfacht auch das Self-Storage Marketing.
Mieter suchen schönen, sicheren Lagerplatz in ihrer Nähe. Bauen Sie ein einfaches Produkt und konzentrieren Sie Ihr Marketing auf diesen Bedarf.
Tipp #5: Kostenlos Rat holen
Kostenlosen Rat finden Sie auf unserem Blog und in unserem Self-Storage Ratgeber. Die ersten Start-ups im Self-Storage mussten sich ihr Wissen teuer erarbeiten. Wir haben sie dabei begleitet und viel gelernt.
