Was ist eine Bauvoranfrage, und brauche ich sie?

Die Bauvoranfrage ist die verbindliche Vorab-Antwort des Bauamts, ob die Nutzungsänderung zum Self-Storage möglich ist, bevor Geld fließt. Zuerst das informelle Gespräch, dann die Voranfrage mit Boxplan, Broschüre und Nutzungsbeschreibung: So kommt eine Absage, wenn überhaupt, vor dem Umbau.

Brauche ich ein Brandschutzkonzept?

Ja. Self-Storage gilt in Deutschland als Sonderbau, auch unter 1.600 m²: Räume über 200 m² brauchen zwei Ausgänge, und ohne Personal vor Ort verlangt das Konzept meist eine Brandmeldeanlage. Für rund 500 m² kosten Konzept, Fachbauleitung und Pläne etwa 8.000–15.000 € netto; verantwortlich bleibt der Betreiber, nicht Planer oder Versicherer.

Brauche ich in Österreich eine Betriebsanlagengenehmigung?

Manchmal. Die Gewerbebehörde kann sie für ein Self-Storage ohne Personal verlangen, zum Schutz von Mietern und Besuchern; dann gelten die OIB-Richtlinien 2 (Brandschutz) und 4 (Nutzungssicherheit), was spürbare Umbauten nach sich ziehen kann. Vor dem Umbau bei der Gewerbebehörde nachfragen; in Wien sagte die Behörde 2026 selbst: mal ja, mal nein.

Wie viel Reserve brauche ich nach dem Umbau?

Genug für die Füllphase: 500 m² in einer Stadt mit 50.000 Einwohnern brauchen auch mal 2–3 Jahre, und in dieser Zeit laufen Miete, Betrieb und Werbung weiter. Wir kennen einen Betreiber, der verkaufen musste, weil die Reserven vor der Gewinnschwelle aufgebraucht waren.

Wie klein darf mein Self-Storage sein?

Es gibt Standorte mit 21 Boxen, die laufen. Je kleiner die Fläche, desto teurer wird jede Box, weil Technik, Zutritt und Software bei 20 Boxen genauso anfallen wie bei 100. Ein bis zwei Dutzend Container oder Garagen kommen dagegen noch ohne Automatisierung aus.

Kann ich mit Containern oder Garagen statt einem Gebäude starten?

Ja, vor allem auf dem Land, wo Mieter mit dem Auto vorfahren. Container und Garagen bringen pro m² etwa den örtlichen Wohnungs-Mietspiegel, Boxen im Gebäude das Doppelte; die Standardgarage hat 28 m² (3,5 × 8 m).

Welche Versicherungen brauche ich als Betreiber?

Gebäude-, Haftpflicht- und Mietausfallversicherung wie bei jeder Immobilie; das Lagergut versichert der Mieter selbst. Dem Gebäudeversicherer sagen, dass das Objekt als Self-Storage läuft: Eine Halle, die nur als Warenlager genehmigt ist, deckt er nach einem Brand im Self-Storage unter Umständen nicht.

Self-Storage eröffnen

Sebastian Kerekes · Aktualisiert am 8. November 2026

Wer ein Self-Storage eröffnen will, braucht eine Immobilie, eine Genehmigung und ein realistisches Bild davon, wie schnell sich die Fläche füllt. Die Schritte: Immobilie mieten oder kaufen, die Nutzungsänderung beim Bauamt, die Finanzierung, der Umbau in 2–3 Monaten – und die Frage, ob Sie dafür Hilfe brauchen. Wer sich zuerst einen Überblick verschaffen will, liest unseren Artikel über Self-Storage in Deutschland.

1. Lohnt sich Self-Storage?

Ja, aber öfters später, als man als Investor erwartet:

Self-Storage ist kein Selbstläufer mehr, aber noch ist die Nachfrage groß genug, dass jeder Standort sich irgendwann füllt.

„Wie schnell sich ein Standort füllt und zu welchen Mietpreisen – das ist die große Frage in jedem Self-Storage-Projekt.“

Investoren ohne Erfahrung mit Self-Storage starten Projekte manchmal mit der falschen Erwartung, dass die Immobilie sich innerhalb weniger Monate füllt.

Dabei kann es für eine 500 m²-Fläche in einer 50.000-Einwohner-Stadt schon mal 2–3 Jahre dauern, bis sie sich füllt.

2. Immobilie mieten oder kaufen?

Wer kann, kauft. Wer Glück hat, besitzt.

Das Problem mit der Miete: Läuft das Geschäft einmal und die Vertragsverlängerung steht an, will der Vermieter mitschneiden, und die Margen schmelzen.

Wer besitzt, bestimmt. Auch wenn Kauf eine Option ist, tatsächlich besitzen fast alle von Karibus Kunden die Immobilie bereits, wenn sie in ein Self-Storage umgebaut werden soll:

Oft ist es eine ehemalige Einzelhandelsfläche. Früher ein EDEKA oder REWE. Dann kam der Gemüse- oder Blumenhändler, blieb aber nicht lang. Die nächste Vermietung steht jetzt an, aber die Mieten fallen, die Mieter bleiben kürzer.

Wer in dieser Situation ist, kann mit Self-Storage deutlich aufwerten: Ein voll ausgelastetes Self-Storage auf dieser Fläche bringt effektiv 2–3 Mal so viel Miete wie ein Einzelmieter.

Aber dafür gilt es noch ein paar Hürden zu bestreiten: Baubewilligung oder Nutzungsänderung, und danach die Finanzierung.

3. Brauche ich eine Bewilligung?

Ja, eine Bewilligung ist Pflicht! Fehlt sie, drohen Strafen und im Extremfall der Rückbau.

Wer ein Gebäude neu baut, stellt sich nicht die Frage. Etwas diffuser wird es beim Umbau einer bestehenden Fläche: Werden eine ehemalige Einzelhandelsfläche oder eine Produktionshalle umgebaut, gibt es schon eine Nutzungserlaubnis für zumindest einen Teil der Fläche. Reicht das? Nein!

Wer im DACH-Raum ein Self-Storage startet, braucht zwingend eine Nutzungsänderung. Denn jede Nutzungsbewilligung beschreibt einen bestimmten Zweck – und ein von Mitarbeitern genutztes Produktionslager, oder eine in Teilen als Warenlager gewidmete Fläche sind eben kein Self-Storage.

Sprechen Sie mit Ihrer Baubehörde nach Möglichkeit zuerst informell, dann im Rahmen einer Bauvoranfrage, um zu klären, ob eine Nutzungsänderung überhaupt möglich ist.

Kommen Sie gut vorbereitet zum Gespräch – das schafft Klarheit. Diese drei Dinge brauchen Sie:

Boxplan: Zeigt Gänge, Fluchtwege und das Konzept der Lagerboxen.
Broschüre: Wie wird es aussehen? Bringen Sie eine Broschüre mit, die zeigt, wie Self-Storages typischerweise aussehen.
Nutzungszweck: Wie wird mein Self-Storage genutzt? Liefern Sie eine kurze Beschreibung des Geschäftsmodells.

Sie brauchen eine erste Planung für die Boxen? Karibu arrangiert kostenlose Pläne über unsere Partner (die sich natürlich einen Abschluss erhoffen). Bei Interesse können Sie dafür ein Erstgespräch buchen.

4. Wie finanziere ich ein Self-Storage?

Mit Eigenkapital oder über die Hausbank, zumindest beim Umbau. Das typische Karibu-Projekt ist der Umbau einer bestehenden Immobilie und damit weniger kostspielig als ein Neubau.

Bei größeren Beträgen, vor allem bei Neubau von Self-Storage-Anlagen und Garagenparks, ist eine Bankfinanzierung de facto immer nötig. Aber nicht jede Bank versteht das Geschäftsmodell, oder will es finanzieren – manchmal dauert es Monate oder Jahre, bis das richtige Angebot auf dem Tisch ist.

„Wer eine Bank überzeugen will, braucht belastbare Zahlen – Standortanalyse, Ertragsrechnung, Projektionen.“

Grobe Kosten für den Self-Storage-Umbau holt man sich direkt von Karibu. Wer es detailliert will, bekommt im Rahmen eines Karibu Planungspakets eine detaillierte Investitionskosten- und Ertragsrechnung. Bei großen Projekten wie Garagenparks, die ohne Grundstück 100 Einheiten schon mal 2–3 Mio. € kosten können, braucht es für die Finanzierung meist mehr "Fundament" in Form einer Standortanalyse (wen's interessiert: Karibu bietet sie an).

5. Wie lange dauert mein Self-Storage-Umbau?

Bei einem Umbau ist nach 2–3 Monaten alles umgebaut und bereit für die Vermietung.

Die Grundidee bei einem Umbau ist auf kürzestem Weg vom aktuellen Zustand zum Self-Storage zu kommen. Trennwände, Zutrittssystem und Kameras sind Pflicht, und eine Anpassung der Zugänge kommt öfters vor.

Parallel zum Umbau vor Ort startet man auch die Automatisierung: Jedes Self-Storage braucht eine Website, Software zur Mieterverwaltung, die an Zahlungs- und Zutrittssysteme angebunden wird. Karibu erledigt diesen Teil im Rahmen seines Automationspakets.

Wer tiefer ins Thema einsteigen und auch mehr über den Neubau erfahren will, liest unseren Artikel zum Bauen von Self-Storage-Anlagen.

6. Brauche ich Hilfe für mein Self-Storage?

Nicht zwingend, aber wer schneller ans Ziel möchte, holt sich Hilfe. Wer alles selbst macht, lernt mehr – spart aber nur, wenn die eigene Zeit woanders nicht besser aufgehoben wäre. Ein Self-Storage-Franchise kostet eine Gebühr je Standort und eine laufende Umsatzbeteiligung. Karibu verrechnet einen einmaligen Fixpreis und lässt Investoren danach unabhängig betreiben.

Wer ein Self-Storage gründet, wählt zwischen drei Wegen:

	Karibu	Selbst machen	Franchise
Keine Standortgebühr	✓	✓	✗
Keine laufenden Gebühren	✓	✓	✗
Unabhängig bleiben	✓	✓	✗
Begleitung durch Erfahrene	✓	✗	✓
Erprobte Lösungen	✓	✗	✓

Kann ich mein Self-Storage selbst umsetzen?

Natürlich! Viele Self-Storage-Betreiber machen ihr Self-Storage selbst. Schließlich ist Self-Storage keine Raketenwissenschaft – am Schluss vermietet man einfach Lagerräume. Selbermacher lernen das Meiste.

Der erste Anlauf ist aber nie perfekt: Die Boxgrößen passen nicht ganz, die Mieten waren schlecht überlegt, die Prozesse machen ein bisschen zu viel Arbeit. Am Schluss hat man sich etwas Geld gespart, mehr Zeit investiert, verdient weniger als möglich, hat aber mehr laufende Arbeit. Beim nächsten Standort wird's dann (hoffentlich) besser.

Lohnt sich ein Self-Storage-Franchise?

Selten. Neueinsteiger versprechen sich von Self-Storage-Franchising weniger Arbeit und moderne Lösungen. Was sie nicht wissen:

Markennamen sind im Self-Storage wenig wert. Konsumenten suchen Lagerraum regional. Ob sie bei einer "bekannten" Franchise-Marke kaufen, oder bei "MeineLagerMarke24", ist ihnen egal.
Betreuung ist im Self-Storage auf Dauer nicht nötig. Klar, Starthilfe vermeidet Fehler. Aber wer sie einmal erhalten hat, weiß, wie das Geschäft läuft, und braucht keine Hilfe mehr.
Automation ist heutzutage mit Standardlösungen möglich, die man sich frei am Markt holen kann. Der Trick ist, die richtigen zu wählen.

Übrig bleibt im Franchising die Frage, ob hohe einmalige Kosten gepaart mit laufender Umsatzbeteiligung die Sache wert ist. Karibus Erfahrung: Privatpersonen mit fehlender unternehmerischer Erfahrung tendieren hier lieber zum Franchising, das gefühlt mehr Sicherheit bringt. Seriöse Investoren konzentrieren sich mehr auf die Kosten/Nutzen-Seite – und lehnen deshalb Franchising ab.

Was bringt mir Starthilfe ins Self-Storage?

Starthilfe statt Dauerbindung: Sie zahlen einmal, lernen das Geschäft, und arbeiten danach unabhängig weiter.

Genau das ist das Karibu-Modell. Karibu begleitet Investoren in der Anfangsphase – Beratung, Planung und Automatisierung zum Fixpreis. Alle Verträge laufen direkt mit den einzelnen Lieferanten, keine laufenden Zahlungen an Karibu.

Wer Immobilien, Finanzierung und Gründung versteht, braucht meistens nur ergänzende Hilfe rund um alles Self-Storage-spezifische. Mit Karibu holen Sie sich diese Hilfe auf Zeit, ohne Abhängigkeit: Am Schluss gehört alles Ihnen.

7. Wie starte ich mein eigenes Self-Storage?

Starten Sie beim Bauamt: Bevor Sie Geld in die Hand nehmen, muss die Nutzungsänderung geklärt sein. Dort bekommen Sie auch ein Gefühl dafür, wie aufwändig der Umbau wird.

Für eine erste Planung der Boxen, sowie eine erste Einschätzung Ihrer Lage und erzielbarer Mieten, nutzen Sie das Erstgespräch.