Self-Storage-Markt 2026: Deutschland, Österreich & Schweiz

Wer eine Immobilie in ein Self-Storage umbauen will, fragt sich zuerst: Gibt es dafür genug Mieter – und wo? Die Zahlen dazu sind verstreut, oft veraltet und widersprechen sich.

Wir haben die aktuellen Branchenberichte gelesen und mit dem abgeglichen, was wir in über 80 Projekten sehen. Kurz gesagt: Der Markt wächst, er ist längst nicht gesättigt – aber ein Selbstläufer ist er nicht mehr.

1. Wie groß ist der Self-Storage-Markt in Deutschland?

Rund 2,9 Millionen m² Lagerfläche auf über 1.200 Standorten. So zählt es der jährliche Bericht des europäischen Dachverbands für Self-Storage (Fläche Stand März 2026, Standorte 2025). Pro Einwohner sind das rund 0,035 m² – gut ein halbes DIN-A4-Blatt.

Vor zehn Jahren waren es noch 170 Standorte. Der Sprung seit 2023 ist allerdings nur zum Teil Wachstum: Seitdem zählt der Bericht auch Container-Anlagen, Garagenparks und kleine Standorte in ehemaligen Läden mit – und er wird von anderen Leuten mit anderer Methode erstellt.

Neue Standorte entstehen weiter. Europaweit haben die Betreiber, die der Dachverband befragt, 268 Standorte in der Pipeline (ohne Großbritannien), 119 davon schon im Bau.

Das ist allerdings nur ein Ausschnitt. Befragt werden Verbandsmitglieder, die mitmachen wollen – europaweit rund ein Viertel der Fläche. Im deutschen Branchenverband sind Ende September 2026 nur 74 Betreiber mit 293 Standorten in Deutschland und Österreich Mitglied. Die übrigen 63 Mitglieder sind Lieferanten (33) und Probemitglieder (30), die meist erst eröffnen wollen.

Der Verband wächst, seit Mitte 2024 um gut 70 Standorte. Gezählt werden allein in Deutschland aber über 1.200 – die Mitglieder stehen also für weniger als ein Viertel davon. Und nach unserer Erfahrung fehlen selbst in dieser Zählung noch einige, vor allem kleine Betreiber.

2. Warum widersprechen sich die Zahlen zum Self-Storage-Markt?

Weil jede Quelle anders zählt – und weil sich selbst bei derselben Quelle viel geändert hat. Den Bericht des Dachverbands hat früher JLL ausgewertet, heute CBRE, mit eigener Datenbasis und eigener Methodik. Die europäische Norm zählt jede Anlage, in der ein Mieter exklusiven Zugang zu einer abschließbaren, ortsfesten Einheit hat – Container eingeschlossen, mobile Lager nicht. Ob Garagenparks dazugehören, entscheidet jede Quelle selbst.

Zwei Beispiele: 2022 standen im Bericht für Deutschland 710.000 m², 2024 nach der breiteren Zählweise 2,08 Millionen – der Großteil davon Anlagen, die es schon gab. Und für die Schweiz meldete derselbe Bericht 2024 noch 295.000 m², ein Jahr später 200.000. Verschwunden ist keine Halle; es wurde neu gezählt.

Auslastung und Mieten stammen aus derselben Umfrage unter Verbandsmitgliedern, nach Fläche gewichtet: Große Anlagen zählen mehr, kleine sind kaum vertreten. Unser Rat: Vergleichen Sie Zahlen nur innerhalb einer Quelle und desselben Jahres. Und rechnen Sie Ihren eigenen Standort ohnehin selbst – kein Marktbericht kennt Ihre Straße.

3. Wo steht Deutschland im europäischen Vergleich?

Auf Platz drei nach Fläche, im unteren Mittelfeld pro Kopf. Nur Großbritannien (6,3 Millionen m²) und Frankreich (3,6 Millionen m²) haben mehr Self-Storage als Deutschland.

Pro Kopf sieht es anders aus: Großbritannien kommt auf rund 0,09 m², Österreich auf 0,052 m², Deutschland auf 0,035 m², die Schweiz auf rund 0,027 m² (eigene Rechnung aus Fläche und Einwohnerzahl). Ältere Zahlen, nach denen Deutschland weit abgeschlagen ist, stammen aus der engeren Zählweise.

4. Wie voll ist Self-Storage, und was kostet ein m²?

Drei Viertel der Fläche sind vermietet, im Schnitt für 302 € pro m² und Jahr, netto. Das sind rund 25 € pro m² im Monat; eine 10-m²-Box kostet damit rund 250 € im Monat, mit Umsatzsteuer rund 300 €.

Die Auslastung liegt in Deutschland bei 76,3 %, in Österreich bei 80,5 %, in der Schweiz bei 86,5 % (Stand März 2026), in Europa bei 76,5 %. Deutschland hat gegenüber dem Vorjahr zugelegt (75,0 %), Europa leicht verloren (78,2 %). Deutschland, Österreich und Norwegen sind laut Dachverband die Länder, in denen Auslastung und Erlös zugleich gestiegen sind.

Volle Anlagen sind kein Ziel an sich. Wer bei 95 % steht, kann niemandem mehr etwas anbieten – und lässt Geld liegen.

In Österreich sind es 328 €, in der Schweiz 444 € pro m² und Jahr. Unsere Faustformel – das Doppelte des örtlichen Mietspiegels für Wohnungen – passt dazu: Bei einem Mietspiegel von 12,50 € landet man genau bei 25 €. Viele Mieter kennen die Preise allerdings nicht; wer Preise auf der Website zeigt, erspart sich viele Anrufe.

5. Ist der Self-Storage-Markt schon gesättigt?

Nein. Gut die Hälfte der Deutschen (52 %) hat von Self-Storage noch nie gehört – so eine Bevölkerungsumfrage von YouGov aus dem Frühjahr 2026. Wer Self-Storage erwogen und nicht gebucht hat, nennt vor allem drei Gründe: am Ende doch nicht gebraucht, zu teuer, keine Anlage in der Nähe. Jeder siebte fand schlicht keine.

Gebucht wird, wenn sich das Leben ändert: Umzug, Renovierung, Verkleinern, ein Todesfall. Europaweit geht dazu rund ein Drittel der Fläche an Gewerbe.

Gesättigt sind einzelne Lagen, nicht der Markt. Wo mehrere Betreiber dasselbe anbieten, wird über den Preis verkauft; der Dachverband nennt das „trading rate for volume“: Miete runter, damit die Fläche voll wird.

„Vor fünf Jahren haben wir uns noch Mitbewerber gewünscht, damit Self-Storage bekannter wird. Heute spüren wir die Konkurrenz.“

Das sagt ein Mitarbeiter eines Marktführers, der ungenannt bleiben will. Die Erwartungen sind vorsichtiger geworden: Europaweit rechnen 74 % der Betreiber mit mehr Gewinn, im Vorjahr waren es 79 %.

6. Wer betreibt Self-Storage in Deutschland?

Wenige Große und viele Kleine. Eine Handvoll Ketten hält einen großen Teil der Fläche; daneben stehen viele Betreiber mit einem oder wenigen Standorten, oft als zweites Standbein. Welche Arten von Self-Storage es gibt – Indoor, Garagen und Hallen zum Vorfahren, Container –, steht in unserem Überblick.

Welche Rolle spielen Garagenparks?

Garagenparks wachsen besonders schnell: Ende 2024 gab es 636 Garagenparks in Deutschland, 2015 waren es 80. Gezählt sind Anlagen ab 20 Einheiten oder 600 m², zusammen rund 46.800 Garagen, im Schnitt rund 2.200 m² Bruttogrundfläche.

Die Mieten stiegen von 4,94 € pro m² und Monat (2019) auf 6,21 € (2024), netto – rund ein Viertel des heutigen Self-Storage-Durchschnitts. Dafür sind Bau und Betrieb einfacher, 98 % der Parks sind rund um die Uhr zugänglich. Fast die Hälfte (47 %) gehört Betreibern mit genau einem Park, ein knappes Viertel Betreibern mit zwei bis fünf. Der Umsatz lag 2024 überschlägig bei 107 Millionen €, mit rund 20 % Wachstum pro Jahr seit 2022.

Braucht mein Self-Storage Personal vor Ort?

Nein, Personal vor Ort wird zur Ausnahme. Europaweit wird schon mehr als jeder dritte Standort aus der Ferne verwaltet (42 %), gut die Hälfte bietet Zugang rund um die Uhr und per Smartphone, etwa mit elektronischem Schloss. Alle Kunden von Karibu arbeiten ohne Personal vor Ort – vorausgesetzt, Buchung und Bezahlung laufen online ohne Bruch. Mehr dazu unter Self-Storage-Automatisierung.

7. Wie sieht der Self-Storage-Markt in Österreich und der Schweiz aus?

Österreich ist dichter versorgt als Deutschland: 481.000 m² auf rund 300 Standorten, also 0,052 m² pro Kopf. Self-Storage ist dort bekannter: Nur 24 % haben noch nie davon gehört, in Deutschland 52 %.

Das Angebot konzentriert sich auf Wien – dort eine passende Immobilie zu kaufen, ist schwer geworden. Ein Immobilienunternehmer aus Wien hat drei Jahre lang gesucht, ohne eine kaufen zu können. Das gilt für Großstädte im ganzen DACH-Raum: Wahrscheinlicher ist, dass jemand bereits eine Immobilie besitzt und etwa den Keller umnutzt, als dass er gezielt eine passende Self-Storage-Immobilie findet. Außerhalb von Wien haben dagegen viele kleinere Städte noch kein Self-Storage.

Die Schweiz ist klein, voll und teuer: 243.000 m² Fläche, dazu die höchste Auslastung und die höchsten Mieten im Vergleich oben. Die offiziellen Zügeltermine im Frühjahr und Herbst, je nach Kanton, bestimmen die Nachfrage – wer stark starten will, eröffnet ein paar Wochen davor.

8. Was heißt das für mein Self-Storage?

Platz ist da – aber nicht überall, und neue Flächen werden teurer. Die größte Sorge der Betreiber sind steigende Grundstückskosten, danach die Baugenehmigung. Was ein Umbau bei Ihrer Fläche kostet, rechnet unser Rechner vor.

Der Großteil der europäischen Self-Storage-Fläche steckt in umgebauten Gewerbe- und Handelsflächen. Wer schon eine passende Immobilie besitzt, hat damit den größten Engpass der Branche gelöst. Dann entscheidet der Standort: genug Haushalte im Einzugsgebiet, gute Sichtbarkeit, kein gleiches Angebot nebenan.

Vier von fünf Standorten unserer aktuellen Kunden liegen in Gemeinden mit unter 30.000 Einwohnern, fast die Hälfte unter 10.000. RockStorage etwa hat in Rockenberg gebaut, rund 4.200 Einwohner. Großstädte gehen auch: Speicherplatz Hamburg und Minilager Wien. Wie Sie selbst starten, lesen Sie unter Self-Storage eröffnen.

Für institutionelle Käufer ist Self-Storage inzwischen eine eigene Anlageklasse: Die besten Objekte werden in Europa zu rund 5 % Rendite gehandelt – also zu etwa dem Zwanzigfachen ihrer jährlichen Miete.

Quellen: Jahresberichte des europäischen Dachverbands für Self-Storage (2015–2026), Quartalsberichte des deutschen Branchenverbands (2024–2026), Bevölkerungsumfrage von YouGov (2026), Daniel T. Borger (Garagenparks, 2025), eigene Berechnungen. Stand der Daten: März 2026, Garagenparks Ende 2024.