Self-Storage Standort - die Top Kriterien

Lage, Lage, Lage: Diese alte Weisheit der Immobilienwirtschaft gilt auch für Self-Storage. Wie erfolgreich ein Lager ist, hängt maßgeblich von seinem Standort ab: von der Sichtbarkeit, dem Gebäude, der Nachfrage in der Umgebung und dem Mitbewerb. Den Überblick gibt Self-Storage in Deutschland.

1. Wie wichtig ist Sichtbarkeit?

Sehr wichtig: Ohne Auto- und Fußverkehr an der Immobilie muss Aufmerksamkeit teuer mit Werbung erkauft werden. Genug Verkehr dagegen sorgt dafür, dass Ihr Angebot gesehen wird.

Achten Sie bei Ihrer Immobilie auf gute Sichtbarkeit: Liegt Ihr Standort nicht direkt an der Hauptstraße, sollte Werbung auf seinem Gelände zumindest gut sichtbar sein.

Wer Glück hat, findet eine Immobilie neben einem Einkaufszentrum - der viele Verkehr garantiert eine schnelle Aufmietung des Standorts, macht ihn oft aber auch teuer.

Günstiger sind aufgegebene Ladenlokale, wie ehemalige Supermärkte, Blumen- oder Papierwarenhändler mitten in der Stadt - die zentrale Lage ist oft näher am Kunden, und bei längerem Leerstand lässt sich auch ein guter Preis aushandeln.

2. Was muss mein Gebäude bieten?

Trocken und frostfrei muss es sein. Damit grenzen sich Indoor-Storages von Containerparks ab, in denen Mieter - nicht immer bewusst - Wind & Wetter in Kauf nehmen.

Wo möglich, sollte es Parkplätze geben, am besten exklusiv für Mieter. Achten Sie auch auf ebenerdigen Zugang zum Storage - sonst muss ein Lastenlift her. So rollen Mieter Waren mit Transporthilfen vom Fahrzeug bis in die Box.

Auch Helligkeit spielt eine Rolle - dunkle Boxen machen bei der persönlichen Besichtigung keinen guten Eindruck. Letztendlich lösen Sie das Problem beim Bau.

3. Wo ist die Nachfrage am größten?

Dort, wo hoch gebaut wird: Je höher die Häuser, desto mehr Lagerplatz wird gesucht - in großen Städten also mehr als in kleineren.

Wer eine Wohnung hat, mietet eher Self-Storage. Heute werden weniger Keller gebaut, als früher - die Gesetze haben sich geändert. Das führt in Wohnungen verstärkt zu Platzproblemen.

Manche Immobilienentwickler sorgen vor und errichten beim Bau ihres Wohnareals gleichzeitig ein Self-Storage. Machen sie es nicht, ist das eine gute Gelegenheit für Self-Storage-Betreiber.

Prüfen Sie bei Ihrem Standort die Umgebung: Gibt es ausreichend Wohnungen mit kleinen oder keinen Kellern, könnte Lagerplatz gefragt sein. Auch alte Gebäude mit feuchten Kellern steigern die Nachfrage nach trockenem, frostfreien Lagerplatz.

4. Lohnt sich Self-Storage im kleinen Ort?

Ja. Vier von fünf Standorten unserer aktuellen Kunden liegen in Gemeinden mit unter 30.000 Einwohnern. LagerNah hat in Genderkingen gebaut (rund 1.200 Einwohner), RockStorage in Rockenberg (rund 4.200), Breisgau Minilager vermietet in Gutach im Breisgau (rund 4.700), MünsterLager in Überlingen (rund 23.000).

Laut dem deutschen Branchenverband kennen 68 % der Deutschen keinen Self-Storage-Standort in ihrer Nähe. Und wer Self-Storage erwogen und nicht gebucht hat: Jeder Siebte fand keine Anlage in der Nähe, wie unser Artikel zum Self-Storage-Markt in Deutschland zeigt.

Die Größe der Gemeinde ist aber nur ein Aspekt. Entscheidend ist das Einzugsgebiet, also wie viele Menschen den Standort in 15 Minuten erreichen, dazu Sichtbarkeit, Gebäude und Mitbewerb.

Am profitabelsten sind große Grundstücke in großen Städten, auf denen mehrstöckig gebaut werden kann. Entsprechend arbeiten Self-Storage-Investoren den Markt in Deutschland derzeit „von oben nach unten“ durch.

Da diese Flächen begehrt sind, sehen sich Investoren mittlerweile auch kleinere Städte und Flächen an. Standorte mit wenigen 100 Boxen werden dann ohne ständiges Personal vor Ort betrieben; die Digitalisierung & Automation von Self-Storage-Anlagen spielt hier eine wichtige Rolle.

Auch kleine Standorte funktionieren: Ein Kunde betreibt nur 21 Boxen, ein anderer hat in einer Gemeinde mit nur 6.000 Einwohnern gebaut - und das Lager war in einem Jahr ausgebucht.

5. Schadet mir ein Mitbewerber in der Nähe?

Ja, wenn er zu nah ist: Ein bisschen Mitbewerb macht das Angebot bekannt, Konkurrenz in direkter Nähe zerstört aber das Geschäft. In den USA spricht man vom „3 Mile Radius“, in dem man der einzige Anbieter sein möchte; bei uns ist es ähnlich.

Sind Anbieter im Umkreis deswegen ein Zeichen, besser kein Self-Storage zu bauen? Nicht unbedingt: Gibt es in Ihrer Ortschaft nur Container Storage, könnte ein fehlendes Indoor-Storage der bessere Ort sein, Möbel und andere wichtige Dinge sicher vor Wind & Wetter zu lagern. Ähnliche Beispiele könnte man für Garagen- und Containerparks machen.

Wichtig ist, den Mitbewerb genau zu prüfen. Überspringen Sie diesen Schritt nicht, machen Sie sich die Arbeit: Suchen Sie auf Google und Google Maps, nach "lagerraum", "self-storage" aber auch "container" oder "garagen" im Umkreis. Rufen Sie auch mal an und prüfen Sie, ob alle Größen verfügbar sind - oder ob Wartelisten geführt werden.

Gute Anlagen sind oft voll, auch wenn der deutsche Markt im Schnitt bei 76 % Auslastung liegt (2026). Schlaue Neueinsteiger machen ein Geschäft daraus – und kaufen Mitbewerbern Anfragen ab, die sie selbst nicht bedienen konnten.

6. Wie schnell füllt sich mein Self-Storage?

Manche Self-Storages sind in einem Jahr voll, große brauchen oft mehrere Jahre.

Sichtbarkeit spielt die größte Rolle beim Tempo der Aufmietung. Werbung ist auch wichtig, aber nicht jede Maßnahme lohnt sich (mehr in unserem Artikel zu Self-Storage-Marketing).

Hat man alle Maßnahmen gesetzt, kann man nur noch abwarten, wie der Markt reagiert:

Man kann Self-Storage-Standorte zwar mit ähnlichen Lagen in anderen Städten vergleichen - aber exakt gleich läuft es dann doch nie ab. Das ist Ihr Risiko, und gleichzeitig Ihre Chance.

Immobilienentwickler bauen große Standorte deshalb oft in mehreren Phasen und testen das Geschäftsmodell erst an - mehr dazu unter Self-Storage eröffnen.

Wir sehen, dass sich jeder Standort irgendwann füllt - aber nicht immer so schnell, wie der Betreiber es gewünscht hätte. Besonders wenn der Standort gemietet wird und zu groß ist, kann der Geldpuffer aus sein, bevor Mieteinnahmen die Ausgaben zahlen.

7. Wie prüfe ich meinen Standort?

Prüfen Sie Sichtbarkeit, Gebäude, Einzugsgebiet und Mitbewerb, in dieser Reihenfolge. Ließe sich der Erfolg eines Standorts leicht bestimmen, hätte jemand mit mehr Geld dort eines hingestellt.

Aber tatsächlich ist die Suche schwer - und das ist gut für Sie. Denn niemand kennt Ihren Standort so gut, wie Sie selbst.

Beachten Sie unsere Tipps, planen Sie vorsichtig, und Ihr Standort könnte was werden. Das Risiko nimmt Ihnen niemand ab. Aber auch die Gewinne bleiben bei Ihnen. Prüfen Sie Mitbewerb und Einzugsgebiet, dann den Boxplan im Erstgespräch.