Trennwandsysteme für Self-Storage
Was die Wände kosten, welches System zur Halle passt und was vor der Bestellung feststehen muss.
Wer eine alte Gewerbeimmobilie zum Self-Storage umbaut, bestellt mit den Trennwänden den größten Einzelposten des Innenausbaus. Ein Self-Storage-System, also eine Stahlwand eigens für Self-Storage, kostet rund 150 € pro m² vermietbarer Boxfläche; ein Kellersystem spart vor allem an den Türen. Über den Umsatz entscheidet aber weniger die Wand als der Boxplan, und den zeichnet meist der Hersteller. Was der ganze Umbau kostet, steht unter Self-Storage bauen, den Überblick über den Markt gibt Self-Storage in Deutschland.
1. Woraus besteht ein Trennwandsystem?
Ein Trennwandsystem besteht aus Gangwand, Innenwand, Türen, Verriegelung, Rammschutz und auf Wunsch einer Gitterdecke. Erst diese Teile machen aus einer leeren Halle ein Self-Storage:
- Gangwand: Glattes, pulverbeschichtetes Stahlblech schließt die Boxen zum Gang hin ab. Diese Wand sehen die Mieter.
- Innenwand: Trapezblech, also gewelltes Stahlblech, trennt die Boxen voneinander.
- Türen: Drehtüren sind meist 2,2 m hoch, für große Boxen gibt es zweiflügelige Türen und Rolltore.
- Verriegelung: Zwei Ösen an der Tür nehmen Vorhängeschlösser auf, eines für den Mieter und eines für den Betreiber, falls die Miete ausbleibt.
- Rammschutz: Er schützt Ecken und Gangwände vor Roll- und Hubwagen.
- Gitterdecke: Sie liegt über den Boxen, damit niemand über die Wand in eine fremde Box greift oder klettert.
Die Wand gehört zur Sicherheit wie das Schloss. Einbrecher mieten oft selbst eine kleine Box und spähen über die Wände in fremde Boxen.
2. Was kostet ein Trennwandsystem für mein Self-Storage?
Als Faustregel kostet ein m² vermietbarer Boxfläche rund 150 €, mit Rammschutz und farbigen Türen. Ohne Rammschutz sind es eher 140 €. Das gilt bis rund 700 m² Boxfläche, ab rund 1.000 m² Boxfläche sind es rund 115 €. Eine Halle mit 500 m² ergibt rund 330 m² Boxen, die Wände kosten dann rund 50.000 €, etwa 40 % des ganzen Umbaus.
Eine Halle mit 900 m² ergibt etwa 600 m² Boxen, die Wände kosten dann rund 90.000 €. Teurer wird ein Angebot vor allem durch Rolltore, zweiflügelige Türen und Gitterdecken.
Für große Boxen ist die zweiflügelige Tür meist die bessere Wahl als das Rolltor. Ein Rolltor kostet mehr, hat mehr bewegliche Teile und nutzt sich eher ab als eine Tür an Industriescharnieren. Ein Betreiber, der seine Anlage gerade erweitert, berichtet, dass seine Mieter großer Boxen mit zweiflügeligen Türen sehr zufrieden sind.
Angebote für dasselbe Projekt liegen oft weit auseinander. Für ein Projekt gingen die Anfragen deshalb an vier Hersteller.
Eine zweite Ebene verdoppelt die Fläche, die Zwischenebene aus Stahl (Mezzanin) kostet aber grob so viel wie die Wände beider Ebenen zusammen. Wo die Wände auf einer Ebene 50.000 € kosten, kommen 50.000 € für die Wände oben und rund 100.000 € für das Mezzanin dazu. Die doppelte Fläche kostet dann 200.000 € statt 50.000 €, das Vierfache.
In zwei Angeboten aus diesem Jahr kostete eine Zwischenebene das Anderthalb- bis Zweieinhalbfache der Wände, die auf ihr stehen. An der Zwischenebene scheitern Projekte, die eine hohe Halle als doppelte Fläche gerechnet haben. Dazu kommt: Ohne Lift gehören nach oben nur kleine Boxen.
3. Self-Storage-System oder Kellersystem: Welche Wand passt zu meiner Halle?
Welche Wand passt, entscheidet der Wettbewerb im Umkreis, nicht der Geschmack. Beide Systeme sind aus Stahl und blickdicht. Das Self-Storage-System hat Wände aus dickerem Blech bis zum Boden, bei den stärkeren Systemen 0,75 mm, dazu Rammschutz und glatte, farbige Türen; befestigt wird es meist an Boden und Decke.
Beim Kellersystem überlappen sich dünne Stahllamellen, die man mit der Hand verbiegen könnte. Unten in der Box bleibt ein Spalt, Rammschutz gibt es keinen, und eine Gitterdecke gehört meist nicht zum Standard. Je Laufmeter Wand kostet das Kellersystem nur wenig weniger; weil die Türfronten deutlich günstiger sind, lagen Angebote für dieselbe Halle insgesamt rund 30 % darunter.
| Wandart | Wirkung beim Mieter | Kosten |
|---|---|---|
| Self-Storage-System | wertig | rund 150 € pro m² Boxfläche |
| Kellersystem | sauber, wie ein guter Keller | rund 30 % weniger, vor allem an den Türen |
| Holz, Trockenbau | billig, nutzt sich ab | am günstigsten |
Setzt der Wettbewerb im Umkreis auf Holzplatten oder Kellersysteme, hebt sich eine neue Anlage mit einem Self-Storage-System leicht ab: Sie sieht wertiger aus, und das sieht auch der Mieter.
Von Holz und Trockenbau raten wir ab. Holz brennt schneller und ist beim Brandschutz problematischer, und Trockenbau nutzt sich zwischen Rollwagen schnell ab. Was man dabei spart, fehlt später bei der Miete.
4. Wie viele und welche Boxen passen in meine Halle?
Rund zwei Drittel der Hallenfläche werden zu Boxen, der Rest sind Gänge, Eingang und Technik. Am Eingang braucht es Platz für zwei Rollwagen, und die Tür sollte mindestens 2 m hoch und 1 m breit sein, damit eine Europalette durchpasst. Welche Vorgaben für Fluchtwege, Material und Brandschutz gelten, klärt man vor der Bestellung mit der Behörde oder einem Planer.
Die durchschnittliche Box ist in der Stadt etwa 3 m² groß, auf dem Land eher 6 m². Wo eine Halle dazwischen liegt, zeigen Nachfrage und Wettbewerb im Umkreis (Self-Storage-Standort). Die kostenlose Standortanalyse nennt für eine Adresse die Menschen im Umkreis und die zu erwartende Miete pro m². Die Mieten im Vergleich stehen unter Self-Storage-Markt 2026.
Der teuerste Fehler ist, den Boxplan des Herstellers zu übernehmen. Der Hersteller zeichnet den Plan für sein Angebot und kennt weder die Nachfrage im Umkreis noch die Zahlen aus dem Betrieb. Ein Boxmix, der vor der Bestellung zum Markt passt, bringt in unseren Projekten 10 bis 30 % mehr Umsatz als der Plan des Herstellers, in einzelnen hat er ihn verdoppelt.
5. Welches Zutrittssystem passt zu welcher Wand?
Zu einem Self-Storage-System passen die gängigen Zutrittssysteme für Self-Storage, ein Kellersystem dagegen wird nie verkabelt. Wer an jeder Box ein verkabeltes Schloss will, braucht also ein Self-Storage-System und entscheidet das beim Kauf der Wände.
In rund 95 % unserer Projekte öffnen Mieter das Gebäude per PIN-Pad und die Box mit einem eigenen Zahlenschloss. Ein elektronisches Schloss an der Box braucht eine Tür, die der Hersteller dafür anpasst. Die gängigen Zutrittssysteme für Self-Storage wie Sensorberg, Sedisto oder Keynexis nutzen an der Tür dieselben Bauteile, die angepasste Tür passt also zu jedem von ihnen. Wie Buchung, Zutritt und Zahlung ohne Personal zusammenspielen, steht unter Self-Storage-Automatisierung, die Programme dafür unter Self-Storage-Software.
6. Wie lange dauert der Aufbau eines Trennwandsystems?
Rechnen Sie mit rund acht Wochen Lieferzeit und je nach Größe ein bis fünf Wochen Montage. Die acht Wochen zählen nicht ab der Bestellung, sondern ab dem Tag, an dem alle Maße, Farben und Details geklärt sind; vorher bestellt der Hersteller kein Material. Montiert werden dann rund 50 m Wand am Tag.
Für eine Anlage in Niedersachsen mit 418 m² Boxfläche und großen Boxen von durchschnittlich 6 m² rechnet der Hersteller mit drei bis vier Tagen Montage, mit Puffer gut eine Woche. Bei einer Anlage in Schleswig-Holstein waren für die ersten 600 m² vier bis fünf Wochen Montage geplant.
Vergeben Sie den Auftrag erst, wenn Sie wissen, wie Ihre Wände aussehen: Farbe, Türen und Höhe. Vereinzelt fragen Käufer erst nach der Vergabe, wie ihre Wände aussehen. Die Lage vor Ort fragt der Hersteller selbst ab, vor allem den Boden: Auf Fliesen oder über einer Fußbodenheizung lässt sich nur begrenzt tief bohren.
Auf der Baustelle kommt zuerst das Licht. Der Elektriker hängt die Leuchten über die Gänge, danach folgen Wände, Türen und Zutritt.
Wer groß baut, baut in Abschnitten: zuerst ein Teil der Halle, der Rest, sobald dieser Teil gut belegt ist. Die gebaute Anlage weicht oft vom Plan ab. Deshalb werden die Boxen nach der Montage nachgemessen, bevor ihre Größen in die Software kommen. Was danach bis zum Start passiert, steht unter Self-Storage eröffnen.
7. Wer stellt Trennwandsysteme für Self-Storage her?
In Europa bauen rund zwei Dutzend Hersteller Trennwandsysteme für Self-Storage. Gerhardt Braun ist Marktführer bei Kellertrennwänden und im deutschen Self-Storage stark vertreten, CSC Industries ist der größte Anbieter in Europa.
| Hersteller | Land |
|---|---|
| Adrol | Lettland |
| BoxKepler | Spanien |
| Boxwell | Slowakei |
| Bremo | Belgien |
| CSC Industries | Belgien |
| etloN | Niederlande |
| Gerhardt Braun | Deutschland |
| Janus | USA, Großbritannien |
| Käuferle | Deutschland |
| KUBOID | Großbritannien |
| Modulnor | Spanien |
| MSS | Frankreich |
| Partitioning Services | Großbritannien |
| Peitho | Frankreich |
| Penn Elcom | Großbritannien |
| S4S Nordic | Litauen, Norwegen |
| SelfStorage-Systeme | Niederlande |
| Ssolid | Spanien |
| Steelart | Polen |
| Stellvik | Schweden |
| Storage Future | Großbritannien |
| Storage Production Europe | Polen |
| Troax | Schweden |
| Urban Self Storage | Spanien |
8. Welches Trennwandsystem ist das beste für mein Self-Storage?
Beim Preis liegt CSC Industries vorn, bei der Lebensdauer Gerhardt Braun. CSC Industries führt mehrere Linien mit dünneren und dickeren Wänden, darunter eine günstige. Gerhardt Braun baut sein Self-Storage-System aus dickem Blech, das nach Angaben des Herstellers nie ersetzt werden muss.
Welche Wand, welche Boxen und wie viele Ebenen zum Standort passen, hängt von der Halle ab, vom Wettbewerb im Umkreis und von den Mieten, die dort zu holen sind. Entschieden wird das am Anfang des Projekts, bevor der erste Hersteller zeichnet. Wie viel Self-Storage-Fläche der Markt um Ihre Adresse aufnimmt, zeigt die kostenlose Standortanalyse.
