Leerstand: Was tun mit einer leeren Gewerbefläche?
Für eine alte, leer stehende Gewerbefläche gibt es fünf Wege: einen neuen Gewerbemieter, Wohnungen, Ferien- oder Monteurwohnungen, ein Fitnessstudio oder Self-Storage. Lässt sich die Fläche als Ganzes noch zu einer vernünftigen Miete vermieten, macht das am wenigsten Arbeit. Findet sich niemand mehr, ist Self-Storage meist der günstigste Umbau, mit rund 120.000 € für 500 m² Fläche.
Wohnungen daraus machen, an ein Fitnessstudio vermieten, Monteure unterbringen: Ideen für eine leere Halle oder einen leeren Laden kommen schnell. Jede klingt besser als der Leerstand, und jede kostet Geld, bevor sie etwas bringt. Die Frage ist also nicht, ob man etwas tut, sondern was sich für diese Fläche rechnet – und wie viel Arbeit man sich damit ins Haus holt.
1. Welche Nutzung passt zu meiner leeren Gewerbefläche?
Welche Nutzung passt, entscheiden zwei Dinge: was der Umbau kostet und wie viel Arbeit der Betrieb danach macht. Ein neuer Gewerbemieter kostet am wenigsten und macht kaum Arbeit, Ferienwohnungen und ein selbst betriebenes Fitnessstudio machen die meiste. Self-Storage kostet im Umbau einen Bruchteil von Wohnungen und braucht nach dem ersten Jahr für rund 100 Boxen 10–15 Stunden im Monat.
| Nutzung | Umbau | Betrieb |
|---|---|---|
| Neuer Gewerbemieter | Anstrich und abgehängte Decke schnell 15.000–20.000 € | kaum Arbeit, aber am Stück ist die Fläche oft nicht gefragt |
| Wohnungen | Büro zu Wohnen 1.700–2.200 € pro m² (JLL, 2023) | sichere Miete, aber ein Mieter mit Ansprüchen |
| Ferien- und Monteurwohnungen | wie Wohnungen, dazu die Einrichtung | Reinigung und Service nach jedem Gast, nie voll belegt |
| Fitnessstudio | Umkleiden und Duschen | Reinigung jeden Tag, Mitglieder nur in der richtigen Lage |
| Self-Storage | rund 120.000 € für 500 m², 180.000 € für 1.000 m² | nach dem ersten Jahr 10–15 Stunden im Monat für rund 100 Boxen |
Die Kosten für Self-Storage gelten für eine Halle, die trocken und frostfrei ist, und enthalten Trennwände, Technik, Zutritt und Software.
2. Findet sich noch ein Mieter für die ganze Fläche?
Oft nicht, denn so viel Fläche am Stück fragt kaum noch jemand nach. Wer doch einen Mieter zu einer vernünftigen Miete findet, nimmt ihn, denn kein anderer Weg macht weniger Arbeit. Ein frischer Anstrich und eine abgehängte Decke über den alten Leitungen kosten für den nächsten Mieter trotzdem schnell 15.000–20.000 €, und gefragter wird die Fläche dadurch nicht.
Interessant wird Self-Storage, wenn es voll vermietet 2–3 Mal so viel Miete verspricht wie der Gewerbemieter, der noch zu haben wäre. Bekommt man für die Halle nur noch 2.000 € im Monat, mit Self-Storage aber 4.000–6.000 €, ist der Abstand groß genug. Bei 4.000 gegen 5.000 € bleibt man besser beim Gewerbemieter, denn der macht kaum Arbeit und kaum laufende Kosten, ein Self-Storage schon.
3. Rechnen sich Wohnungen in einer Gewerbefläche?
Für den Eigentümer einer Gewerbefläche selten: Wohnungen bringen eine sichere Miete, aber ihr Umbau kostet ein Vielfaches von Self-Storage. Aus einer Gewerbefläche wird erst eine Wohnung, wenn Küche, Bad und alles andere auf einem guten Stand sind. JLL rechnet für den Umbau von Büros zu Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten mit 1.700–2.200 € pro m² (JLL, 2023). Auf 500 m² wären das rechnerisch 850.000 € bis 1,1 Mio. €, Self-Storage kostet dort rund 120.000 €.
Dazu kommt der Mieter. Wer eine Wohnung vermietet, bindet sich an einen Menschen und dessen Ansprüche, und das kann kompliziert werden. Im Self-Storage verteilt sich die Miete bei 500 m² auf rund 100 Boxen. Für eine Gewerbefläche ist beides eine neue Nutzung, über die das Bauamt entscheidet.
Immer mehr unserer Kunden kommen aus der Vermietung von Wohnungen und sagen, dort sei nach den Preissprüngen der letzten Jahre die Decke erreicht. Eigentumswohnungen sind laut DIW seit 2010 um 116 % teurer geworden, die Mieten nur um 70 % (DIW Wochenbericht 51/52, 2025). Wer heute Wohnungen kauft, bekommt für jeden Euro also weniger Miete als 2010.
In Friedrichshafen stand Thomas Siegel vor dieser Wahl. Sein Keller mit rund 200 m² Fläche stand leer oder hätte nur eine minimale Miete gebracht. Eine Wohnung im Keller kam für ihn nie ernsthaft in Frage, er entschied sich für Self-Storage. Heute ist der Keller SeeBox, mit rund 140 m² Boxen, die in 18 Monaten voll waren.
4. Was ist mit Ferienwohnungen, Monteurwohnungen oder einem Fitnessstudio?
Ferien- und Monteurwohnungen und ein selbst betriebenes Fitnessstudio machen von allen Wegen die meiste Arbeit, denn sie sind Betriebe mit Gästen, keine Vermietung. Einige unserer Kunden vermieten neben ihrem Self-Storage auch Monteur- oder Ferienwohnungen, und was wir von ihnen hören, ist ernüchternd: Die Wohnungen bringen weniger, als die Rechnung vorher verspricht. Nach jedem Gast wird gereinigt, Gäste wollen Service und Betreuung, und voll belegt sind die Wohnungen nie.
Dazu braucht jede dieser Nutzungen die richtige Lage: Ferienwohnungen eine Gegend, in die Urlauber fahren, Monteurwohnungen Baustellen und Betriebe in der Nähe, ein Fitnessstudio genug Mitglieder im Umkreis. Ein Fitnessstudio braucht außerdem Umkleiden, Duschen und Reinigung jeden Tag. Betreibt es nicht der Eigentümer selbst, ist der Betreiber wieder ein Gewerbemieter, und man ist zurück bei der Frage, wer die ganze Fläche am Stück nimmt.
Self-Storage ist auch ein Betrieb, aber ein ruhiger: Für rund 100 Boxen bleiben nach dem ersten Jahr 10–15 Stunden Arbeit im Monat, wenn Buchung und Zahlung online laufen. Geprüft und gereinigt wird, wenn ein Mieter auszieht, nicht nach jeder Nacht. Die Arbeit vor Ort übernimmt meist ein Minijobber, die Reinigung die Hausverwaltung.
5. Warum ist Self-Storage der einfachste Umbau?
Self-Storage ist der einfachste Umbau, weil es weder Küche noch Bad braucht, sondern eine trockene, frostfreie Fläche, Trennwände, Zutritt und Software. Der Umbau selbst dauert 2–3 Monate, rund zwei Drittel der Fläche werden zu Boxen. Bei 500 m² kostet er rund 120.000 €, bei 1.000 m² rund 180.000 €, nach der Faustregel für den Umbau.
Der Haken ist die Zeit: 500 m² in einer Stadt mit 50.000 Einwohnern brauchen oft 2–3 Jahre, bis sie voll sind, und die Miete wächst erst mit jeder vermieteten Box. Für die Zeit bis dahin braucht es Reserven.
Wie schnell es geht, hängt am Ort. Auf dem Land zählt, wie viele Menschen in 15 Minuten Autofahrt wohnen, und mehrere 10.000 sind ein gutes Zeichen. Wohnen dort zu wenige, füllt auch der günstigste Umbau keine Boxen.
6. Wie finde ich heraus, welcher Weg für meine Fläche passt?
Zuerst klärt man, ob sich die Fläche als Ganzes noch vermieten lässt, dann, ob das Gebäude für Self-Storage taugt, und zuletzt, ob der Ort die Boxen füllt. Geht die Rechnung auf, ist der Alltag danach unspektakulär: Die Mieter buchen online und kommen mit ihrem Code ins Gebäude, ein Minijobber schaut nach dem Auszug in die Box, und die Mieten kommen jeden Monat aufs Konto – aus einer Fläche, die vorher nur gekostet hat.
- Den Markt fragen: Ein Inserat oder ein Gespräch mit einem Makler zeigt, welche Miete für die ganze Fläche noch zu haben ist.
- Das Gebäude prüfen: Ob die Halle trocken, frostfrei und mit dem Auto erreichbar ist, entscheidet über Kosten und Tempo des Umbaus.
- Den Ort prüfen: Die kostenlose Standortanalyse zeigt für eine Adresse, wie viele Menschen in 5, 10 und 15 Minuten Autofahrt wohnen, wie viel Self-Storage der Markt aufnimmt und welche Miete pro m² realistisch ist.
