Geschäftsmodelle im Self-Storage: was man vermietet und wer es betreibt

Die Geschäftsmodelle im Self-Storage unterscheiden sich darin, was vermietet wird, wer den Betrieb führt und wem die Immobilie gehört. Für den Eigentümer einer alten Gewerbefläche läuft es meist auf dasselbe hinaus: Boxen in der eigenen Halle, unter eigener Marke selbst betrieben, ohne Personal vor Ort.

Wer sich nach Self-Storage umhört, bekommt Franchise, Fremdverwalter oder eine Kette angeboten, die die ganze Halle mietet. Der eigene Betrieb macht weniger Arbeit, als es klingt: Nach dem ersten Jahr sind es bei rund 500 m² 10–15 Stunden im Monat, wenn Buchung und Zahlung automatisiert sind. Den Markt für Self-Storage in Deutschland prägen wenige große Ketten und viele kleine Betreiber, für die das Lager ein zweites Standbein neben dem eigenen Unternehmen ist.

1. Welche Geschäftsmodelle gibt es im Self-Storage?

Self-Storage gibt es als Boxen in der Halle, Container, Garagen, Stellplätze, Schließfächer und Valet-Storage, meist vom Eigentümer selbst betrieben.

Betrieben wird ein Self-Storage vom Eigentümer selbst, von einem Franchise oder von einem Fremdverwalter, und die Immobilie ist gekauft oder gemietet.

Online-Buchung und digitaler Zutritt sind kein eigenes Geschäftsmodell, auch wenn sie als „Smart Self-Storage“ verkauft werden, sondern das, was Mieter heute erwarten.

2. Was kann ich in meinem Self-Storage vermieten?

Meist Boxen in einer Halle; Container, Garagen, Stellplätze und Schließfächer sind die anderen Formen. Welche davon passt, entscheiden das Grundstück, der Ort und die Mitbewerber.

• Boxen in der Halle: Trennwände teilen eine Halle, einen Keller oder einen ehemaligen Supermarkt in abschließbare Räume. Aus 500 m² Fläche werden so etwa 80–110 Boxen.
• Container: Lagercontainer stehen auf einem Grundstück im Freien, und die Mieter fahren direkt davor. Ein Gebäude braucht es dafür nicht.
• Garagen: Ein Garagenpark zieht mehr Betriebe an als kleine Boxen, und seine Mieter bleiben länger, typisch rund zwei Jahre gegenüber rund zwölf Monaten in einer Box.
• Stellplätze: Plätze im Freien für Wohnwagen, Anhänger oder Boote kommen ohne Gebäude und ohne Trennwände aus.
• Schließfächer: Fächer ergänzen manches Self-Storage um die kleinste Einheit.

Je ländlicher der Ort, desto eher passen Garagen oder Container, je städtischer, desto eher Boxen in der Halle. Am Ende entscheiden die Mitbewerber: Die Lücke ist, was im Umkreis noch keiner anbietet. Ein Garagenpark kostet 1 bis 2 Mio. €, lässt sich später aber leichter verkaufen.

Für den Eigentümer einer alten Gewerbefläche ist die Frage meist schon beantwortet. Die Halle steht, also werden es Boxen, und was die Halle dafür braucht, von der Tür bis zum Licht, gehört zum Umbau zum Self-Storage.

3. Lohnt sich Valet-Storage?

Valet-Storage lohnt sich nach unserer Erfahrung selten. Beim Valet-Storage, auch mobiles Self-Storage genannt, lagert der Mieter nicht selbst ein. Der Anbieter bringt leere Kisten, holt sie gefüllt ab und liefert sie auf Abruf zurück; bezahlt wird je Kiste und je Rücklieferung, die erste Abholung ist meist gratis.

Aus dem Vermieter wird so ein Logistikunternehmen mit Fahrern, Fahrzeugen und Terminen. Mehrere Abholdienste im deutschsprachigen Raum haben das Geschäft mit Privatkunden wieder eingestellt, auch solche mit einem Logistikunternehmen dahinter. Was überlebt, hängt meist an einem großen Konzern oder an einem Betreiber mit eigenen Standorten. Für den Eigentümer einer Halle ist Valet-Storage deshalb kein zweites Standbein, sondern ein zweites Unternehmen.

4. Wer betreibt mein Self-Storage?

Meist der Eigentümer selbst, unter eigener Marke; Franchise und Fremdmanagement nehmen ihm erst die Marke und dann den ganzen Betrieb ab, und beide kosten einen Anteil vom Umsatz.

• Eigenbetrieb: Der Eigentümer betreibt ohne Franchise unter eigener Marke. Er legt Preise und Werbung fest, und ihm gehören Mieten, Website und Kundendaten.
• Franchise: Der Eigentümer betreibt unter einer fremden Marke. Marke, Buchung, Werbung und oft der Kundenservice kommen aus der Zentrale, die Arbeit vor Ort bleibt bei ihm (Self-Storage-Franchise).
• Fremdmanagement: Ein Betreiber führt die Anlage eines anderen Eigentümers unter seiner Marke und mit seinen Leuten, im Englischen Third-Party-Management. Dem Eigentümer bleiben die Immobilie und der Ertrag nach der Gebühr.

Franchise ist das Mittelding, Fremdmanagement das Extrem. Ein Self-Storage zu führen, das einem anderen gehört, ohne selbst zu entscheiden, ist kein Geschäftsmodell, sondern eine Anstellung.

In Deutschland machen einzelne Anbieter erste Versuche, aufgegriffen wird Fremdmanagement bisher kaum (Stand 2026). In den USA ist es das große Modell, dort verwalten große Ketten die Anlagen anderer Eigentümer unter ihrer Marke. Gedacht ist es für Investoren mit vielen Anlagen, nicht für den Eigentümer einer Halle.

5. Was kostet es, den Betrieb abzugeben?

Ein Franchise kostet meist 20.000–35.000 € einmalig je Standort und danach 10–20 % vom Umsatz, je nach Anbieter. Fremdmanagement kostet eher mehr, weil zur Marke das Personal kommt. Ein Angebot, das wir gesehen haben, verlangte 20 % vom Umsatz als Managementgebühr.

Beide Gebühren gehen vom Umsatz ab, nicht vom Gewinn. Was nach den laufenden Kosten bleibt, schrumpft dadurch um einen weit größeren Teil, als 10 oder 20 % vermuten lassen, und zwar Monat für Monat, solange die Anlage läuft.

Dem steht wenig Arbeit gegenüber. Eine Anlage mit rund 500 m² und 80–110 Boxen macht nach dem ersten Jahr 10–15 Stunden Arbeit im Monat, wenn Buchung und Zahlung automatisiert sind. Dafür holt man sich einen Minijobber. Die Verdienstgrenze liegt 2026 bei 603 € im Monat, ein voller Minijob kostet mit den Abgaben rund 800 €, und meist braucht es keinen vollen. Wer diese Stunden selbst organisiert, behält die 10 % oder mehr vom Umsatz.

„Für 10–15 Stunden Arbeit im Monat braucht es keinen Fremdverwalter, sondern einen Minijobber.“

6. Kann ich meine Halle an eine Self-Storage-Kette verpachten?

Kaum: Einen Markt dafür gibt es in Deutschland praktisch nicht. Große Ketten bauen auf der grünen Wiese nach ihrem eigenen Standard, oder sie kaufen ein Gebäude und bauen es um. Eine beliebige alte Halle mieten sie nicht.

Der Betreiber zahlt nie genug, und der Eigentümer kann nie genug bekommen. Der Pächter muss aus den Mieten der Boxen seine Kosten, sein Risiko und seinen Gewinn decken, und erst was dann übrig ist, kann er als Pacht bieten. Für eine leere Gewerbefläche gibt es neben Self-Storage auch andere Wege, vom Fitnessstudio bis zur Wohnung.

7. Macht es einen Unterschied, ob mir die Halle gehört?

Ja: Wer die Halle mietet, trägt mehr Risiko, denn die Miete läuft jeden Monat, während eine gekaufte Immobilie irgendwann abbezahlt ist. 500 m² in einer Stadt mit 50.000 Einwohnern brauchen oft 2–3 Jahre, bis sie voll sind, und so lange zahlt, wer die Halle mietet, auch für Boxen, die noch leer stehen. Fast alle Kunden von Karibu besitzen die Immobilie schon, bevor sie umbauen, und mit eigener Immobilie bekommt man Kapital deutlich leichter als auf gemieteter Fläche.

8. Wie betreibe ich ein Self-Storage mit wenig Arbeit?

Mit automatisierter Buchung, Zahlung und Zutritt und mit Leuten, die viele Eigentümer schon haben: einem Minijobber, der Hausverwaltung und der Bürokraft. Alle 120 Standorte unserer Kunden laufen ohne Personal vor Ort; wer was übernimmt, steht unter Self-Storage betreiben.

Bei SeeBox in Friedrichshafen stand ein Keller mit rund 200 m² Fläche leer; daraus wurden rund 140 m² Boxen, in 18 Monaten gefüllt. Am Ende ist die Fläche voll, der Minijobber schaut einmal pro Woche vorbei, und die Mieten kommen aufs eigene Konto, unter eigener Marke.

Ob sich Self-Storage in der eigenen Halle rechnet, entscheidet vor allem der Ort. Die kostenlose Standortanalyse zeigt für eine Adresse, wie viele Menschen in 5, 10 und 15 Minuten Autofahrt wohnen, wie viel Self-Storage der Markt dort aufnimmt und welche Miete pro m² zu erwarten ist.