Zahlungsausfall im Self-Storage: Wenn ein Mieter nicht zahlt
Die Box ist voll, die Miete bleibt aus, und der Mieter geht nicht mehr ans Telefon: Diese Sorge haben viele Eigentümer vor ihrem ersten Self-Storage. Sie ist berechtigt, aber kleiner als gedacht: Von 100 Mietern zahlen rund zwei nicht mehr, und die meisten dieser Fälle enden ohne Räumung. Die Räumung ist der letzte Weg, nicht der übliche.
Wer ein Self-Storage in Deutschland plant, ist auf diese zwei Fälle besser vorbereitet, wenn er weiß, wer seine Mieter sind, und die Wege kennt, die ihm offenstehen. Keiner davon ist ideal.
1. Wie oft zahlen Mieter im Self-Storage nicht?
Rund 2 % der Mieter werden irgendwann zahlungsunfähig. Ein typisches Self-Storage unserer Kunden hat 80 bis 110 Boxen, und ein Mieter bleibt im Schnitt rund ein Jahr. Das macht ein, zwei Fälle im Jahr.
Von zwei Mietern, die nicht mehr zahlen, lässt sich einer meist dazu bringen, seine Box zu räumen und zu gehen. Die Miete ist dann oft verloren, aber die Box ist wieder frei, und für den Betreiber ist das schon ein Gewinn. Mit dem anderen zieht es sich: Er antwortet nicht auf Mahnungen und nicht aufs Telefon, manchmal monatelang.
„Die freie Box ist oft mehr wert als die offene Miete.“
2. Welche Daten brauche ich von meinen Mietern?
Die wichtigste ist die geprüfte Identität: Vor- und Nachname, bestätigt mit einem Ausweis. Mit einem echten Namen lässt sich ein Mieter auch später noch finden, wenn er umgezogen ist oder abtaucht. Wer sich als Micky Maus angemeldet hat, ist schwer aufzuspüren, für das Inkasso genauso wie für ein Gericht.
Self-Storage-Software bietet Identitätsprüfungen an, einzelne Programme auch eine Bonitätsprüfung. Wann die Prüfung kommt, entscheidet über die Buchung: Wer mitten in der Buchung nach dem Ausweis fragt, verliert Buchungen, deshalb ist die Prüfung nach der Buchung und vor dem Einzug üblich geworden.
3. Was beugt Zahlungsausfällen vor?
Vier Dinge halten säumige Mieter fern: eine Identitätsprüfung, eine Bonitätsprüfung, eine Kaution und die Zahlung vor dem Zutritt. Jedes hat seinen Preis, und keines schließt einen Ausfall aus.
- Identitätsprüfung: Sie wirkt offiziell und schreckt die ab, die ohnehin nicht zahlen wollen. Dazu liefert sie den Namen, den es im Ernstfall braucht.
- Bonitätsprüfung: Sie zeigt, wer schon Zahlungsprobleme hatte. Bei der Online-Buchung ist sie noch wenig verbreitet und nicht in jeder Software Standard.
- Kaution: Sie deckt einen Teil des Ausfalls, hält aber auch Mieter ab, die zahlen würden und gerade nur das Geld für die Kaution nicht übrig haben. Ob sie sich lohnt, hängt daran, was die Mitbewerber verlangen.
- Zahlung vor Zutritt: Wer den Zugangscode erst schickt, wenn die erste Zahlung sicher ist, hat ein Risiko weniger. Eine Kartenzahlung ist sofort bestätigt; bis eine Lastschrift eingegangen ist, vergehen rund fünf Tage.
Wer jedes Risiko ausschließen will, schließt auch zahlende Mieter aus. Ein neues Self-Storage braucht Buchungen, und jede Hürde kostet welche.
4. Was passiert, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt?
Es gibt mehrere Wege, und keiner ist ideal: die Einigung mit dem Mieter, das Inkasso und am Ende die Klage mit der Räumung. Davor stehen Zahlungserinnerung, Mahnung und Mahngebühr. In einem automatisierten Self-Storage laufen sie von selbst, ebenso die Sperre des Zugangscodes, wenn die AGB sie vorsehen.
| Weg | Was der Betreiber bekommt | Was es ihn kostet |
|---|---|---|
| Einigung | die freie Box, das Geld selten | Zeit am Telefon |
| Inkasso | vielleicht das Geld, die Box bleibt belegt | Geduld |
| Klage und Räumung | die freie Box, das Geld nur, wenn beim Mieter etwas zu holen ist | Anwalt, Gericht, Gerichtsvollzieher |
Kleine Betreiber warten oft lange, bevor sie den nächsten Schritt gehen. Größere geben einen Fall meist zuerst an ein Inkassobüro, denn ihnen geht es ums Geld.
Inkasso und Klage haben eine Folge: Solange ein Verfahren läuft, bleiben die Sachen des Mieters in der Box. Bei einem unserer Kunden blockierten zwei Mieter, die nicht mehr zahlten, drei seiner wenigen großen Boxen, während das Inkasso lief. Umlagern hilft nur, wenn eine Box frei ist, und eine volle Box füllt die nächste.
5. Darf ich eine Box einfach ausräumen?
Ohne gerichtlichen Titel ist das ein großes Risiko. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass ein Vermieter, der eine Wohnung eigenmächtig ausräumt, verbotene Selbsthilfe übt und ohne Verschulden für den Schaden haftet, auch wenn der Mieter verschwunden und der Vertrag gekündigt ist. Ein Urteil zu einer Self-Storage-Box haben wir in Deutschland nicht gefunden.
Der Vermieter hat ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, ausgenommen ist, was nicht gepfändet werden darf. Ein Recht, die Box auszuräumen, folgt daraus nicht von selbst.
6. Was ist der Unterschied zwischen Berliner und Hamburger Räumung?
Bei der Berliner Räumung bleiben die Sachen beim Vermieter, der sie verwahrt, bei der Hamburger holt ein Fuhrunternehmen sie in einem zweiten Termin ab und lagert sie ein. Beide setzen einen Räumungstitel voraus. Bei der klassischen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher alles in einem Zug abtransportieren und einlagern, und der Vermieter streckt die Kosten vor.
| Räumung | Was mit den Sachen geschieht |
|---|---|
| Klassisch | Der Gerichtsvollzieher lässt sie wegbringen und einlagern. Holt der Mieter sie binnen eines Monats nicht ab, werden sie verwertet. |
| Berliner Räumung | Der Gerichtsvollzieher übergibt nur den Raum und dokumentiert die Sachen. Der Vermieter verwahrt sie und darf sie nach einem Monat verwerten. |
| Hamburger Räumung | Zwei Schritte: erst der Besitz, dann holt ein Fuhrunternehmen ab und lagert ein, was der Mieter nicht abgeholt hat. |
Die Berliner Räumung regelt § 885a der Zivilprozessordnung. Der Betreiber spart damit die Spedition, verwahrt und verwertet die Sachen aber selbst.
Vereinzelt hört man, im Self-Storage solle man immer die Hamburger Räumung wählen. Wir halten das für einen seltsamen Rat. Der Betreiber bezahlt dann eine Spedition dafür, die Sachen eines Lagermieters einzulagern, der nicht mehr zahlt, und haftet für diese Kosten neben dem Mieter. Am Ende wechseln die Sachen nur den Lagerplatz, von der eigenen Box in die Halle der Spedition.
Welcher Weg im Einzelfall passt, entscheidet ein Anwalt mit Blick auf Vertrag, AGB und Box. Rechtsberatung geben wir nicht.
7. Lohnt es sich, eine Box zu versteigern?
Für die meisten Self-Storages in Deutschland lohnt es sich selten, und wir schlagen es unseren Kunden nicht vor; was die Gebote bringen und woran es scheitert, steht im Artikel zur Versteigerung im Self-Storage. Plattformen wie iBidOnStorage und LagerLos versteigern Boxinhalte online, doch viele Käufer erwarten Schätze wie im Fernsehen, und bei ein, zwei Ausfällen im Jahr lohnt sich der Aufwand kaum.
8. Wie bereite ich mein Self-Storage auf einen Zahlungsausfall vor?
Wer vor der Eröffnung drei Dinge klärt, hat für den Ernstfall einen Plan: wer seine Mieter sind, was der Vertrag sagt und wer was tut, wenn die Miete ausbleibt. Mit dem ersten säumigen Mieter fehlt dafür die Ruhe.
- Identität: Jeder Mieter weist sich aus, bevor er einzieht.
- Vertrag und AGB: Sie regeln, was bei einem Ausfall gilt, von der Mahnung über die Sperre bis zur Kündigung, und sind rechtlich geprüft.
- Der Ernstfall: Es steht fest, wer im Betrieb den säumigen Mieter anruft, wann ein Inkassobüro übernimmt und wer den Anwalt einschaltet.
Dann sind ein, zwei Ausfälle im Jahr, was sie sein sollten: Arbeit, aber kein Risiko für die Rechnung des Standorts. Die Mieten der anderen 98 von 100 Mietern kommen jeden Monat von selbst. Teurer als ein säumiger Mieter sind meist die Fehler vor der Eröffnung, fünf davon stehen im kostenlosen Ratgeber.
