Self-Storage-Vergleichsportale: Lohnt sich der Eintrag?

Ein Eintrag auf einem Self-Storage-Vergleichsportal lohnt sich selten: am ehesten, wenn der Standort schlecht läuft oder man jede Anfrage mitnehmen will, und auch dann nur, wenn die Anfrage auf der eigenen Website landet. Wer eine Plattform die Miete kassieren oder die Box selbst mieten lässt, hängt mit Geld und Mietern an ihr.

Kaum ist aus der alten Gewerbefläche ein Self-Storage geworden und auf Google Maps zu sehen, meldet sich ein Portal. Der Standort sei schon eingetragen, gegen eine Gebühr könne man den Eintrag übernehmen und mit Fotos und Preisen füllen. Betreiber fragen uns immer wieder: Lohnt sich das? Und entgehen mir Mieter, wenn ich auf keinem Portal stehe?

Die Antwort hängt an vier Fragen: Was kostet der Eintrag, wo landet die Anfrage, wer hat Vertrag und Miete in der Hand, und kommt man wieder raus? Ein Portal ist dabei nur einer von vielen Wegen, über die sich ein Self-Storage in Deutschland füllt. Die meisten Mieter bringen nach der Erfahrung unserer Kunden Google Ads, eine Website mit Preisen und Online-Buchung und die Werbung am Gebäude (Self-Storage-Marketing).

1. Was ist ein Self-Storage-Vergleichsportal?

Ein Vergleichsportal listet die Standorte vieler Betreiber an einer Stelle, damit Mieter Lage, Größen und Preise vergleichen können. Bezahlt wird ein Portal meist von den Betreibern, nicht von den Mietern. Hinter dem Wort stecken vier Modelle, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wer am Ende die Miete bekommt.

Verzeichnisse sind das ältere Modell. Buchungsplattformen richten sich an kleine Betreiber ohne eigene Website oder Online-Buchung und bieten ihnen Marketing und Verwaltung aus einer Hand. Die Lagerplatzbörse, das „Airbnb für Lagerraum“, vermittelt Flächen zwischen Privatleuten, und weil Private die Provision gern umgehen, nehmen solche Börsen mit der Zeit auch Gewerbeflächen auf. Auf einem Portal steht der eigene Standort direkt neben den Mitbewerbern in der Nähe, Preis neben Preis.

Bei Lagerplatzbörsen zwischen Privatleuten kommt eine Frage dazu, die jeder private Vermieter selbst klären muss: ob er seinen Keller oder seine Garage überhaupt weitervermieten darf. Mit dem Schlüssel bekommt außerdem ein Fremder Zugang zum Haus, und das gefällt nicht jedem Nachbarn.

2. Welche Vergleichsportale gibt es in Deutschland?

In Deutschland listen heute vor allem StorageBook, Lagerraum-Vergleich, Platzportal, Lagery und storabble Self-Storage-Standorte. Von den Buchungsplattformen unserer Liste von 2022, auf denen Mieter gleich buchen, sind nur stororama und 99garages noch online.

• StorageBook: Das Verzeichnis für Deutschland lässt Mieter ihre Boxgröße mit einem Platzrechner bestimmen und Anfragen an die Betreiber schicken.
• Lagerraum-Vergleich: Das Verzeichnis leitet Anfragen per E-Mail an die Betreiber weiter.
• Platzportal: Das Verzeichnis leitet Anfragen an die Betreiber weiter.
• Lagery: Das Portal listet Lagerräume, Garagen, Stellplätze und Hallen, und Mieter fragen an oder buchen sofort, wo der Anbieter es zulässt.
• storabble: Die Vergleichsplattform aus der Schweiz ist auch in Deutschland online und schickt Mieter zum Buchen auf die Website des Betreibers.
• The Storage Scanner: Das Verzeichnis listet Self-Storage-Standorte in ganz Europa, in vielen Sprachen.
• stororama: Die Buchungsplattform ist seit mindestens 2022 online, Mieter buchen dort gleich.
• 99garages: Die Buchungsplattform aus Berlin vermittelt Garagen, Stellplätze und Lagerräume zur Monatsmiete, die meisten Inserate sind Stellplätze.

Daneben stehen Lagerräume auf Kleinanzeigen und ImmoScout24. Beide sind keine Self-Storage-Portale, sondern ein Kanal des Marketings wie Google Ads.

3. Welche Portale sind verschwunden, und warum?

Von den Plattformen, die wir 2022 aufgeschrieben haben, ist mehr als die Hälfte heute nicht mehr online. 2022 haben wir erwartet, dass die Verzeichnisse zu Buchungsplattformen werden oder verschwinden. Es kam umgekehrt: Von den sechs Verzeichnissen in der Tabelle sind drei online, von den sechs Buchungsplattformen zwei.

Die ersten Lagerplatzbörsen im deutschen Sprachraum starteten 2014: Storageklub und Shelf Sailor. 2016 fusionierten sie unter der Marke Shelf Sailor, 2018 ging die Website offline.

Wir halten Portale, die Lagerraum vermitteln, für ein schweres Geschäft, weil sie an mehreren Stellen zugleich gewinnen müssen. Über ihren Erfolg entscheiden ein großes Angebot und eine gute Platzierung bei Google, und beides fehlt am Anfang.

• Henne und Ei: Betreiber zahlen nicht, solange Mieter fehlen, und Mieter kommen nicht, solange die Auswahl dünn ist. Viele Portale stellen Einträge deshalb anfangs kostenlos ein und werben Betreiber einzeln an.
• Google: Ein Portal lebt von der ersten Seite der Suchergebnisse. Dorthin kommt es anfangs nur mit teuren Google Ads, eine gute Platzierung ergibt sich erst langfristig, wenn überhaupt.
• Umgehung: Mieter und Vermieter lernen sich auf der Plattform kennen und schließen den Vertrag daneben ab, ohne Provision. Die Umgehung ist das größte Problem jedes Portals, das an der Vermittlung verdient.
• Kleine Margen: Lagerraum ist ein günstiges Produkt, und eine Provision darauf trägt erst mit großer Masse und einer bekannten Marke.
• Konkurrenz: Kleinanzeigen- und Immobilienportale vermitteln dasselbe Produkt, haben mehr Geld und das Vertrauen ihrer Nutzer.

Wie schwer das Geschäft ist, haben wir selbst erlebt: Platzmeister war unser eigenes Vergleichsportal. Die Annahme war einfach. Wer Preise vergleichen kann, sucht das günstigste Angebot aus und klickt weiter zum Betreiber. Kaum jemand tat es, denn schon eine Anfrage an einen Betreiber fühlte sich für die Besucher an wie ein Kauf.

Auf unserem Portal fragten die Besucher nicht häufiger an als auf der Website eines einzelnen Self-Storage. Dabei lebt ein Portal von einem kleinen Anteil an der Miete, den Großteil bekommt der Betreiber. Manche Portale kaufen sich ihre Besucher über Google Ads und reichen sie an die Betreiber weiter. Mit Besuchern, die nicht öfter anfragen als anderswo, geht die Rechnung aus Werbekosten und Provision nicht auf.

Wird ein Portal für gewerbliche Betreiber zum Konkurrenten um die eigenen Mieter, wandern die Betreiber ab: Die Online-Buchung auf der eigenen Website rüsten sie mit einer Self-Storage-Software nach – im deutschsprachigen Raum kennen wir 11 davon. Auf dem Portal bleiben dann vor allem Betreiber ohne eigene Website, und das Angebot wird dünner.

4. Was kostet ein Eintrag?

Ein Eintrag kostet je nach Modell nichts, eine feste Gebühr pro Standort oder eine Provision je Anfrage oder Buchung. Kostenlos sind die Branchenbücher und Portale, die erst Angebot sammeln: Bei Lagery zahlen Anbieter nach eigenen Angaben für neue Buchungen bis Ende 2026 keine Gebühr.

Verzeichnisse und Vergleichsplattformen verlangen eine Gebühr pro Standort, im Monat oder im Jahr, manche auch pro Klick oder pro weitergeleiteter Anfrage. Buchungsplattformen nehmen eine Provision und kassieren sie meist erst, wenn ein Mieter bucht.

Teuer wird ein Portal erst, wenn es niemanden bringt. Eine 10-m²-Box bringt in Deutschland nach dem Bericht des europäischen Dachverbands für Self-Storage rund 250 € netto im Monat. Ein Mieter bleibt nach unserer Erfahrung im Schnitt rund 12 Monate, ein zusätzlicher Mieter bringt also rund 3.000 € netto, und daran misst sich jede Gebühr.

Ob ein Portal diesen einen Mieter bringt, lässt sich messen. Wer jedem Portal eine eigene Telefonnummer oder einen eigenen Code für eine Zugabe zum Einzug gibt, sieht nach ein paar Monaten, welcher Eintrag Mieter bringt und welcher nur kostet.

5. Was passiert mit meinem Geld, wenn die Plattform die Miete kassiert?

Das Geld ist so sicher wie die Plattform: Geht sie pleite, kann weg sein, was sie eingezogen und noch nicht weitergereicht hat. Manche Buchungsplattformen und Lagerplatzbörsen ziehen die Miete beim Mieter ein und reichen sie abzüglich ihrer Provision an den Vermieter weiter. Für den Betreiber ist das bequem, er muss sich um keine Zahlung kümmern.

Gleichzeitig liegen der Vertrag, die Daten der Mieter und ihre Zahlungsmittel bei der Plattform, nicht beim Betreiber. Betreiber, mit denen wir gesprochen haben, überließen die ganze Abwicklung einem Portal, statt eine eigene Online-Buchung einzurichten. Beim Geld hingen sie danach ganz von ihm ab. Betreiber, die solche Plattformen genutzt haben, erzählen uns auch von Mieten, die nach der Pleite einer Plattform nie bei ihnen ankamen.

Dass Plattformen pleitegehen, ist kein theoretischer Fall. Ein Marktplatz für Lagerräume in Österreich, 2021 gestartet, zog die Mieten ein, behielt einen Anteil und reichte den Rest an die Vermieter weiter. Anfang 2023 kündigte er sein Ende an, im September folgte das Insolvenzverfahren.

„Ein Portal darf Mieter bringen. Die Miete gehört auf das eigene Konto.“

Wer die Miete selbst einzieht, verliert sie nicht an die Pleite einer Plattform. Mit Online-Buchung und automatischem Zahlungseinzug geht die Miete direkt auf das Konto des Betreibers, auch ohne Personal vor Ort (Self-Storage-Automatisierung).

Wer ist mein Mieter, wenn die Plattform die Box mietet?

Bei manchen Plattformen in Deutschland ist der Mieter des Betreibers die Plattform selbst: Sie mietet die Box und vermietet sie an ihren eigenen Mieter weiter. Die Plattform steckt dann mitten im eigenen Betrieb, fast wie ein Mitarbeiter – nur einer, der nicht für den Betreiber arbeitet.

• Identität: Wer in der Box lagert und wie er heißt, weiß nur die Plattform.
• Zahlungsausfall: Zahlt dieser Mieter nicht, ist offen, wer mahnt und wer den Ausfall trägt.
• Ärger am Standort: Ruft der Mieter bei Problemen die Plattform an, erfährt der Betreiber davon erst über sie.
• Bewertungen: Bewertet der Mieter dort, wo er gebucht hat, bekommt die Plattform die gute Bewertung für den Service am Standort, obwohl der Betreiber die Arbeit macht.

Für den Mieter ist die Sache einfach: Er hat „bei der Plattform gebucht“. Zwei Unternehmen teilen sich eine Dienstleistung, die er nicht auseinanderhält, und für den Betrieb eines Self-Storage halten wir diese Aufteilung für ein ernstes Problem.

6. Bringen Branchenbücher wie Gelbe Seiten etwas?

Ja, für Google: In die kostenlosen Branchenbücher trägt man jeden Standort ein, damit er in der Suche besser gefunden wird. Kostenlos sind gelbeseiten.de, dasoertliche.de, yelp.de, 11880.com, golocal.de und meinestadt.de. Bezahlt sind ein Gewerbekonto auf Kleinanzeigen, wlw.de, das Verzeichnis StorageBook und die Vergleichsplattform storabble.

Die Einträge gehören zu dem, was schon vor der Eröffnung erledigt ist, denn bis eine neue Website bei Google vorne steht, dauert es meist 4–6 Monate. Wer erst zur Eröffnung damit anfängt, wird in den ersten Monaten kaum gefunden.

Was ein KI-Assistent über einen Standort erzählt, stammt aus Portalen oder von der eigenen Website, deshalb müssen Adresse, Größen, Preise und Zugangszeiten an beiden Stellen stimmen. Lagery und storabble bieten KI-Assistenten wie ChatGPT dafür eine eigene Schnittstelle.

7. Lohnt sich der Eintrag für mein Self-Storage?

Meist nicht: Ein Eintrag lohnt sich am ehesten, wenn der Standort schlecht läuft oder man jede Anfrage mitnehmen will. Auf dem Portal ist der Standort eine Zeile unter vielen, und es zählen Größe und Preis. Was ihn von den Mitbewerbern abhebt, etwa seine Bewertungen, geht dort unter. Weiter oben steht, wer ein Premium-Paket bucht.

Solange ein Portal neu ist und Anfragen günstig weitergibt, schadet ein Versuch nicht. Auf lange Sicht bringen Portale nach unserer Erfahrung selten mehr als ab und zu einen Mieter. Wer es versucht, prüft vorher Kosten, Weg der Anfrage, Vertrag und Ausstieg.

• Kosten: Eine feste Gebühr im Jahr ist planbar. Eine Provision fällt bei jedem Mieter an, der über das Portal bucht, auch bei dem, der den Standort über Google ohnehin gefunden hätte.
• Wohin die Anfrage geht: Landet der Interessent auf der eigenen Website, bucht er dort zum eigenen Preis und merkt sich die Marke des Betreibers, nicht die des Portals.
• Wer Vertrag und Geld hat: Mietvertrag, Mieterdaten und Miete gehören zum Betreiber. Hält sie die Plattform, hängt das Geschäft an ihr.
• Ob man wieder rauskommt: Einen Eintrag, den man jederzeit beenden kann, verlässt man ohne Verlust. Laufen die Verträge der Mieter über die Plattform, ziehen sie nicht einfach mit.

Gut läuft es, wenn die Mieter den Standort über Google finden, abends auf der eigenen Website buchen und die Miete jeden Monat auf dem eigenen Konto ankommt. Ein Portal bringt dann ab und zu eine Anfrage dazu, und jeder Mieter, der so kommt, bleibt ein Mieter des Betreibers.

8. Welches Vergleichsportal ist das beste?

Das beste Portal gibt es nicht, nur das beste für ein Kriterium. Welches Kriterium zählt, hängt vor allem davon ab, ob der Standort schon eine eigene Website mit Online-Buchung hat.

• Kosten: Am günstigsten sind die kostenlosen Branchenbücher und Lagery, solange Anbieter dort ohne Gebühr inserieren.
• Anfrage beim Betreiber: Bei StorageBook, Lagerraum-Vergleich und Platzportal geht die Anfrage an den Betreiber, storabble schickt den Mieter zum Buchen auf dessen Website.
• Sofort buchen: Wo der Mieter gleich auf dem Portal bucht, regeln die Bedingungen der Plattform, wer die Miete einzieht und wann sie beim Betreiber ankommt.
• Reichweite: Welches Portal die meisten Mieter bringt, lässt sich von außen nicht sagen, denn die Zahlen, die Portale nennen, sind eigene Angaben. Messen lässt es sich nur am eigenen Standort.

Gebucht und bezahlt wird am besten auf der eigenen Website. Software und Technik dafür kosten rund 200–250 € im Monat für 100 Boxen. Mit welcher Technik Buchung und Zahlung ohne Personal laufen, erklärt der kostenlose Ratgeber.