Digitalisierung im Self-Storage - Stand 2022

Das Wachstum hält an, der Self-Storage-Markt in Deutschland, Österreich und der Schweiz boomt weiterhin und meldet gerade dank der Pandemie Rekordumsätze.

Neueinsteiger bringen frischen Wind in die Branche: Papierkram & Personal wollen sie von Anfang an vermeiden und planen moderne, automatisierte Unternehmen.

Wir begleiten seit 2014 Start-ups und etablierte Betreiber von Self-Storages in der DACH-Region. In diesem Artikel berichten, wie sich die Digitale Transformation im Self-Storage in drei Stufen entwickelt hat:

Digitale Transformation Stufe 1: Online Präsentation

Jedes Self-Storage hat mittlerweile eine Website, auf der Standort und Abteiltypen präsentiert werden. Reserviert wird per Kontaktformular, für Besichtigung und Vertragsabschluss kommt man vor Ort.

Lange Zeit wurden Preise nicht auf der Website veröffentlicht und erst bei Anfrage mitgeteilt. Einzelne Betreiber halten es heute noch so. Der Großteil hat aber erkannt, dass Interessenten Preise sehen wollen oder weiterziehen.

Viele Betreiber nutzen Google Ads, wenige SEO; soziale Medien spielen im Marketing für Self-Storage-Unternehmen keine Rolle - dafür ist das Produkt nicht "sexy" genug.

Einige Self-Storage-Unternehmen präsentieren ihre Standorte mit 360°-Touren und Videos und sparen sich so mit kleiner Investition aufwändige persönliche Besichtigungen vor Ort.

Kunden & Verträge werden oft noch mit alten Windows-Programmen am PC verwaltet. Auch Zutrittssysteme müssen manuell programmiert werden, die üblichen arbeiten mit PIN-Codes, die "moderneren" mit Chips & Karten, die persönlich übergeben werden.

Digitale Transformation Stufe 2: Online Buchung

Kundenportale

Online-Buchung von Lagerräumen ist im Kommen. 2016 starteten die Pioniere in diesem Bereich, Startups wie unser Kunde ExtraPlatz, oder PlaceB. Etablierte Anbieter wie Marktführer MyPlace folgten wenige Jahre darauf.

Alle diese Shops hatten noch gemeinsam, dass sie aufwendig programmiert werden mussten - Shopsysteme für Produktverkauf eigneten sich hier nicht. Der Aufwand im Schnitt 50.000 € für einen Shop war auch eine große Hürde für den Großteil der Mitbewerber, die oft nur einen Self-Storage-Standort betreiben.

Das ändert sich seit Kurzem: Moderne Self-Storage-Software wie Storeganise verfügt über ein Kundenportal, über das Kunden Lagerräume buchen, und Zahlungsmittel, Rechnungen und Profildaten verwalten.

Die Idee hinter einem Kundenportal ist "Self-Service": Administration wird zum Kunden verlagert. Dank der günstigen Preise für diese Systeme ist zu erwarten, dass in den kommenden Jahren viele Self-Storage-Unternehmen Online-Buchung einführen.

Kontaktloser Zutritt

Wer online bucht, erwartet sofortigen Zutritt. Eine Lösung dafür sind speziell für Self-Storage entwickelte Smart Locks. Einzig die Anschaffungskosten von 300 € pro Lagerbox und laufende Kosten von ca. 10 - 20 % pro Jahr schrecken ab.

Die hohen Kosten haben eine interessante Alternative hervorgebracht: Self-Storage-Betreiber lösen das Problem mit billigen Vorhängeschlössern mit Ziffernkombination und der App Rubik, die hilft, die Schlösser zu verwalten, und Codes zum Öffnen der Abteile an Mieter zuzustellen, die buchen.

Digitale Transformation Stufe 3: Interne Prozesse

Ist die Website modernisiert, widmen sich die Self-Storage-Unternehmer den internen Prozessen. Die Arbeitsgebiete hier sind:

  • Self-Service ausbauen: Mieter sollen ihre Identität bestätigen, Buchungen selbst kündigen, sowie digitale Schlüssel mit Freunden & Familie teilen können
  • Softwareanbindung: Integration Sicherheits- und Buchhaltungssystemen, Bonitätsprüfungen, BI- und CAFM-Software
  • Verwaltung automatisieren: Automatisch verwaltete Wartelisten, dynamische Preisanpassungen, Verrechnung individueller Stromverbräuche

Welche Themen hier vorangetrieben, ist sehr individuell.

Wie automatisiert ist die Self-Storage-Branche?

Bezieht man sich auf die 3 Stufen, dann ist die Industrie als ganzes derzeit auf Stufe 1,1 - das Zeitalter "Online-Buchung" ist angebrochen, aber nur wenige sind auf Stufe 3.

Warum das so ist? Im Self-Storage gibt es wenig Geld und daher noch weniger Verständnis für IT & Digitalisierung. Selbst große Anbieter beschäftigen kein eigenes IT-Personal, die Berater im Bereich kommen aus dem Bau oder der Elektrotechnik.

Das erklärt die "verkehrte" Entwicklung in der Digitalisierung im Self-Storage. Sie fängt mit Äußerlichkeiten wie Website & Webshop an, und löst wichtige interne Prozesse erst am Schluss - manchmal mit der Erkenntnis, dass man in einer Sackgasse ist.

Weltweit gibt es nur wenige Self-Storage-Unternehmen, die auf eine Stufe 4 hinarbeiten: Eine 100 % automatisierte Self-Storage-Anlage mit ausfallsicheren IT-Systemen und 0 Personal - unser Kunde Selfando ist einer davon.

Digitalisierungs-Chancen für Neueinsteiger

Digitalisierung ist etwas, dass man sich im Self-Storage auf die Fahne schreibt, aber selten lebt. Eingesessene Unternehmen & Berater schaffen neue Marken mit frischem Anstrich, unter dem Lack läuft aber 20 Jahre Software.

Quereinsteiger haben große Visionen. Automation ist für sie ein selbstverständlicher Anspruch, kein Marketing-Gag. Wir denken, dass die Digitalisierung im Self-Storage viel Luft nach oben hat und es gute Chancen für digitale Pioniere gibt.

Aber aufgepasst: Trotz allem ist Self-Storage kein Technologie- sondern ein Immobiliengeschäft. Standorte und harte Kalkulation zählen. Wer sich aber mit geschickter Automation zusätzliche Vorteile verschafft, gewinnt.

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Über den Autor

Sebastian Kerekes ist IT-Berater für Self-Storage und hilft mit Karibu Immobilien-Unternehmern moderne, voll automatisierte Self-Storage-Anlagen zu errichten.

Das Karibu Blog

"Ich will zu 100 % teilen, was ich weiß," sagt Kerekes. Dieser Blog ist aus den Fragen unserer Kunden entstanden. Senden Sie uns Ihre an info@karibu.com.

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