Der Self-Storage-Markt in Deutschland, Österreich & der Schweiz

Wer sich für den Einstieg in den Self-Storage-Markt interessiert, will vor allem wissen: Lohnt sich der Einstieg - und wo?

Seit mehreren Jahren erlebt Self-Storage in Deutschland, Österreich und der Schweiz einen Boom. COVID hat die Nachfrage nur verstärkt - für erfahrene Betreiber keine Überraschung, gelten Krisen doch als besondere Treiber für Self-Storage.

Wir haben für diesen Artikel mit Investoren, Maklern und Betreibern kleiner und großer Anlagen gesprochen, um uns ein aktuelles Bild zu machen.

Der Self-Storage-Markt boomt

Seit Jahren gibt es einen Run auf Self-Storage; die Treiber sind steigende Mieten, fehlende Keller - und ein steigendes Bewusstsein in der Bevölkerung, dass Self-Storage das Platzproblem löst.

Die Pandemie hat das Wachstum beschleunigt: Self-Storage-Betreiber weltweit berichten von Umsatzrekorden. Die Corona-Krise ist noch kaum vorbei - da steht schon die nächste an: Die Inflation ist da, Rezession wird befürchtet.

Wird sich Self-Storage weiter als krisenfestes Investment behaupten? Wie weit kann Self-Storage in Deutschland, Österreich und der Schweiz noch wachsen?

Der reife US-Markt wächst weiter

Wer den Markt im DACH-Raum bewerten will, vergleicht gerne mit reiferen Märkten:

In den USA gibt es geschätzt 60.000 Self-Storage-Anlagen und deutlich mehr Lagerfläche pro Einwohner, als bei uns. Trotzdem berichtet Marktbeobachter Radius+ Mitte 2022 einen Preisanstieg für Self-Storage-Mieten von +60 % gegenüber 2020.

Deutschland ist im Vergleich dazu in den Kinderschuhen: Pro Kopf gibt es 100 Mal weniger Self-Storage-Fläche, als in den USA. Viele Städte im deutschen Raum haben noch kein einziges Self-Storage.

Quellen für Self-Storage-Marktdaten

Die wichtigste Quelle für Marktdaten in Europa ist die FEDESSA, der Dachverband europäischen Self-Storage-Verbände. Der aktuelle FEDESSA Jahresbericht ist von 2021, der nächste wird im Herbst veröffentlicht - wir werden ihn verlinken.

Der Verband deutscher Self Storage Unternehmen hält sich mit Informationen eher zurück. Auf deren Website findet man wenig Information - ein Balkendiagramm aus 2016 sowie einen Artikel aus 2020, der den FEDESSA Jahresbericht zitiert.

Beim Schweizer Verband 3SA konnten wir keine Marktdaten finden; auch er verweist auf die FEDESSA. Einen österreichischen Verband gibt es nicht - vielmehr sind wenige österreichische Betreiber Mitglieder beim deutschen Verband.

Wer darüber hinaus Marktdaten sucht, muss sich an die Immobilienberater wenden aus deren Feder der Jahresbericht letztendlich stammt: Bis 2021 wurde der offizielle FEDESSA Jahresbericht von JLL verfasst, ab 2022 schreibt ihn CBRE.

Self-Storage Markt in Deutschland

Laut FEDESSA Jahresbericht 2021 hat Deutschland nur knapp 0,01 m² Lagerfläche pro Kopf, außerdem nur etwa 4 Anlagen je Million Einwohner - im Vergleich dazu haben Österreich und die Schweiz fast 2x so viel Lagerfläche und 3x so viele Anlagen.

In einem Artikel von 2020 ergänzt JLL den Jahresbericht um die Einschätzung, dass Deutschland"kein sehr reifer Markt" ist. Anders gesagt hat Deutschland Wachstumspotential - eine gute Nachricht für Neueinsteiger.

Das Interesse an Deutschland ist groß - so groß, dass sogar von einer "Lawine von Self-Storage-Investoren" gesprochen wird. Space Plus ist ein Beispiel dafür: Mit einem Investment von bis zu 250 Millionen Euro sollen 25 Standorte eröffnet werden.

Die großen Neueinsteiger suchen sich ihre Nische: Self-Storage kombiniert mit Co-Working, Garagen mit Lagern darüber, Garagen für teure Fahrzeuge, und so weiter. Weitere Nischen sind noch unbesetzt: Containerparks gibt es in Deutschland nur wenige, auch Micro Storages fehlen.

Wir, Karibu, recherchieren den deutschen Markt laufend, und finden dabei immer neue Anbieter: Aktuell kennen wir 337 Anbieter in Deutschland, rechnen aber mit bis zu 500.

Auch viele unserer Kunden sind Neueinsteiger - manche gründen das erste Self-Storage in ihrer Heimat. Zu unserer Überraschung gibt es sogar Orte mit 100.000 Einwohnern und mehr, in denen unsere Kunden das erste Self-Storage errichten.

Darunter sehen wir den Markt noch weit offen: In Deutschland gibt es immer noch zahlreiche Städte ohne Self-Storage. Viele Betreiber eröffnen kleine Standorte in Orten mit 20.000 oder 50.000 Einwohnern.

Self-Storage-Markt in Österreich

Der österreichische Markt ist ähnlich zum schweizerischen - mit 2x so viel m² pro Kopf und 3x deutlich weiter entwickelt. Wir zählen derzeit 68 Self-Storage-Unternehmen in Österreich.

1/4 der österreichischen Bevölkerung wohnt in Wien und dessen Umland - entsprechend konzentriert sich auch das Self-Storage-Angebot auf die Hauptstadt.

Mittlerweile ist es schwer, in Wien eine eine geeignete Immobilie zu finden; ein Immobilienunternehmer aus Wien ist mit uns schon seit 3 Jahren in Kontakt, konnte aber bisher noch keine passende Immobilie kaufen.

Mit Mietobjekten ist es in Wien etwas einfacher - das man sie findet, hat dann mehr mit Glück zu tun, als systematischer Suche. Soll heißen: Auch wenn wir immer neue Standort sehen, ist das strukturierte Wachstum für Ketten hier schwer.

Verlässt man Wien, tun sich mehr Möglichkeiten auf: Viele kleinere Städte mit ein paar 10.000 Einwohnern haben bisher noch kein Self-Storage. Unternehmer haben die Chance erkannt und errichten Self- und Container-Storages oder Garagen im ländlichen Bereich.

Self-Storage-Markt in der Schweiz

Die Schweiz hat laut FEDESSA Jahresbericht 2021 etwa 140.000 m² Lagerfläche und 13 Self-Storages je Million Einwohner - und liegt im europäischen Vergleich nur bei der Lagerfläche unter dem Durchschnitt von 220.000 m².

Bei unseren eigenen Recherchen haben wir 32 Anbieter in der Deutschschweiz gezählt - zusammen mit den italienisch- und französischsprachigen Gebieten rechnen wir mit insgesamt 50 - 60 Anbietern auf diesem Markt.

In der Schweiz gibt es nur wenige große Anbieter. PlaceB ist einer davon. Dessen CEO Terry Fehlmann hat im Podcast Stärken Bites #14 den Schweizer Self-Storage-Markt kommentiert: Bis etwa 2027 sieht er noch Wachstum, danach klingt es ab.

Detail am Rande: In der Schweiz sind die offiziellen Zügeltage am 1. April und 1. Oktober besonders wichtig - wer stark starten will, eröffnet ein paar Wochen davor.

Bremst die Inflation das Wachstum?

Self-Storage hat den Ruf, krisenresistent zu sein - das geht so weit, dass im Self-Storage Marketing die "4D", also Death, Divorce, Downsizing & Displacement, als Wachstumsauslöser für Self-Storage gelten.

Während der Corona-Krise hat die sich die alte Weisheit. In der aktuellen Situation, starker Inflation und möglicher Rezession, gibt es noch keine klare Antwort, aber erste Erfahrungen:

In den USA sind die Self-Storage-Mieten seit Mitte des Jahres erstmals mehrere Monate in Folge gefallen, sind aber immer noch deutlich über dem Niveau vor COVID. Einzelne Betreiber melden trotz Inflation weiter gutes Wachstum.

In Deutschland haben Marktführer seit Mai einen Rückgang der Nachfrage nach Lagerraum bemerkt. Das spielt vor allem für neue Standorte die Rolle, die nun länger brauchen werden, um profitabel zu werden.

Auch abgesehen von der Nachfrage haben steigende Preise und anhaltende Probleme mit Lieferketten Auswirkungen auf Self-Storage: Wartezeiten für manche Hardware sind immer noch hoch, die Stahlpreise schwanken, und Handwerker können aufgrund steigender Preise keine verlässlichen Preise nennen.

Die aktuelle Situation hat aber auch ihre gute Seite: Gewerbeimmobilien sind derzeit günstig zu haben, wie schon lange nicht mehr: Egal, ob Sie mieten oder bauen, im Moment haben Self-Storage-Unternehmer eine starke Verhandlungsposition.

Lohnt sich der Einstieg in den Self-Storage-Markt?

"Vor fünf Jahren haben wir uns noch Mitbewerber gewünscht, damit Self-Storage bekannter wird. Heute spüren wir die Konkurrenz." sagte uns der Mitarbeiter eines führenden Self-Storage-Betreibers in Deutschland.

Tatsächlich wird es immer enger in den Premium-Lagen: Herkömmliche Standorte für große Self-Storage Anlagen sind mittlerweile selten. Potential haben Lagen, die für große Self-Storage-Betreiber nicht erste Wahl sind - und gleichzeitig ideal für kleinere Unternehmer, die womöglich alleine ins Self-Storage starten:

In Deutschland gibt es noch viele Städte, in denen es noch kein Storage gibt.

Standort entscheidet über Erfolg

Wer mit viel Geld in den Self-Storage-Markt einsteigt, lässt sich von den großen Immobilienberatern wie JLL oder CBRE beraten.

Häufiger als diese Giganten sind kleine Einsteiger, die nebenbei ein Self-Storage starten. Und die müssen sich wesentlich weniger um den Gesamtmarkt sorgen:

Errichtet man ein Self-Storage im eigenen Ort, zählen ein guter Self-Storage-Standort und Ortskenntnis. Marktdaten holt man sich durch Recherche der Konkurrenz im Umfeld - oder über vergleichbare Lagen in anderen Städten.

Was kostet mich ein Standort?

Wer ein Self-Storage baut oder umbaut interessiert sich vor allem für Kosten und mögliche Umsätze. Für Neueinsteiger haben wir einen Berater geschrieben - ein mehrseitiges PDF, in dem wir den Projektverlauf erklären und die typischen Kosten. Den Download finden Sie unter Self-Storage für Selbermacher.

Über den Autor

Sebastian Kerekes hilft voll automatisierte Self-Storage-Unternehmen aufzubauen. Unser Blog ist der einzige im DACH-Raum zu Self-Storage & IT.

Kostenlose Ratgeber

Wer in die Tiefe gehen will, holt sich unser kostenloses PDF: Die 5 Prinzipien erfolgreicher Self-Storage-Unternehmer