Elektronische Schlösser im Self-Storage

Früher wurde im Self-Storage nur ein digitales Schloss verbaut: Ein PIN-Pad am Haupteingang, das vor Ort programmiert wurde. Mieter buchten Abteile zu den Bürozeiten vor Ort, und sicherten ihr Lagerabteil mit einem Vorhängeschloss.

Mit der Digitalisierung in der Self-Storage-Branche werden Boxen zunehmend über eine Website gebucht. Personal ist oft nicht mehr durchgehend vor Ort - aber Mieter erwarten sofortigen Zutritt.

Digitale Schlösser für Lagerräume

Die offensichtliche Lösung sind Smart Locks nicht nur am Haupteingang, sondern auch am Lagerabteil. Noch 2015 haben wir für unsere Kunden Systeme aufwändig recherchiert und für Self-Storage angepasst. Mittlerweile gibt es ausgereifte Zutrittssysteme, die speziell für Self-Storage entwickelt worden sind.

Eine Art, diese digitalen Schlösser zu unterscheiden, ist anhand ihrer Strom- und Datenverbindung: Hier unterscheidet man batteriebetriebene Smart Locks von verkabelte Sicherheitssysteme.

Achten Sie hier auch auf die Wortwahl: Smart Locks beschränken sich meistens auf Zutrittskontrolle. Sicherheitssysteme zielen mit Alarmen und Kameraunterstützung meistens auf eine integrierte Digitalisierung der Sicherheit ab.

Batteriebetriebene Smart Locks

Diese Schlösser lassen sich einfach verbauen und nachrüsten, wo ein Lager schon steht und die nachträgliche Montage von Kabeln zu teuer wäre - oder nicht sinnvoll ist, wie in Containerparks.

Fast alle dieser Schlösser öffnen über energiesparendes Bluetooth oder NFC, wenige über Internet. Die Batterien werden im Schnitt alle 2 Jahre getauscht - bei niedrigeren Temperaturen im Außenbereich öfters.

Größtes Manko bei diesen Systemen sind für Immobilienbesitzer die laufenden Kosten: Spezialbatterien kosten 10 €/Stück, dazu kommen Arbeitskosten für den Tausch und Firmware-Updates, die man manuell je Schloss druchführen muss.

Besserung ist aber in Aussicht: Simon Voss hat ein Smart Lock mit 10 Jahren Batterielaufzeit entwickelt, die Smart Locks von iLOQ arbeiten gleich ohne Batterien. Im Self-Storage haben wir aber beide Systeme noch nicht gesehen.

Verkabelte Sicherheitssysteme

Die überwiegende Anzahl der verbauten Systeme im Self-Storage sind verkabelt. Ältere System arbeiten arbeiten mit separaten Strom- und Datenkabeln, moderne Systeme verwenden auch Power-over-Ethernet (PoE).

Anders als batteriebetriebene Systeme, bei denen man auch nur ein einzelnes Schloss kaufen kann, haben verkabelte System eine Grundausstattung, die den Basispreis auf 5.000 - 10.000 € hebt - zuviel, wenn man nur ein PIN-Pad am Eingang möchte.

Aber dafür sind diese Systeme nicht gebaut: Ziel voll verkabelter Systeme ist die Ausstattung der ganzen Anlage, bis zur Box - 200, 300 Einheiten und mehr. Die höheren Systemkosten gleichen die Hersteller mit Features aus, wie Einbruchsalarmen, Umweltsensoren und Kameras.

Smart-Lock-Anbieter im Self-Storage

Folgende Zutrittssysteme wurde in Deutschland, Österreich und der Schweiz in Self-Storage-Projekten verbaut:

Batteriebetrieben

Verkabelt

Natürlich kennen wir nicht alle Projekte - und nicht jedes System, dass im Self-Storage im Einsatz ist. Aber auch wenn fast jedes System für Self-Storage eingesetzt werden kann, ist es nur ein handvoll von Systemen, die von Self-Storage-Software unterstützt wird, also ohne zusätzliche Anbindungskosten sofort eingesetzt werden kann.

Welches Zutrittssystem ist das beste?

Batteriebasiert: Salto

Salto wird von allen batteriebetriebenen digitalen Schlössern am häufigsten im Self-Storage eingesetzt und wird von Self-Storage-Software wie Storeganise unterstützt.

Im Vergleich anderen Systemen im Self-Storage spricht die gute Qualität und vor allem der gute Preis für dieses System: Die Anschaffungskosten liegen bei 50 % verglichen mit gleichwertigen Systemen, die jährlichen Lizenzkosten bei 20 %.

Verkabelt: Sensorberg

Verkabelte Zutrittslösungen im Self-Storage sind nicht neu - Anbieter SC Solutions verkauft sie seit Jahren. Heute wirken die Lösung und das undurchsichtige Lizenzmodell aber angestaubt.

Sensorberg aus Deutschland hat den Moment genutzt. Ihre verkabelte Zutrittslösung für Self-Storage lässt den Zutritt für ganze Gewerbeimmobilien digitalisieren. Anbieter wie MyBox, Space Plus und storeroom statten hunderte Abteile mit diesem System aus.

Immer mehr unserer Kunden fragen nach Sensorberg. Wen die vergleichsweise hohen Lizenzgebühren nicht stören, bekommt ein System, das einfach verbaut ist und läuft. Referenzen und Ansprechpartner in Deutschland geben für viele den Ausschlag.

Was Smart Locks kosten: Preise & Lizenzgebühren

Smart Locks plus Verbau kosten etwa 300 € pro Box - in größeren Mengen ab 100 Stück pro Standort. Das ist weit vom Wunschpreis der Betreiber entfernt, denn viele Betreiber geben 100 €/Box als Schmerzgrenze an.

Kleine Anlagen - egal ob batteriebetrieben oder verkabelt - müssen mit Grundkosten für Hardware, Anfahrt und Montage beachten: Rechnen Sie bei batteriebasierten Systemen mit 1.000 - 2.000 €, bei verkabelten mit 5.000 - 10.000 €.

Rechnen Sie grob mit 300 €/Jahr und 10 - 20 % laufender Kosten bei 100 Boxen am Standort oder mehr. Holen Sie für eine genaue Rechnung unbedingt Angebote ein.

Nur ein PIN-Pad am Eingang kostet mit herkömmlichen Systemen knapp 5.000 € - nur Salto bietet schon eine Lösung für 2.000 € an.

Zu den Hardwarekosten kommen noch Koste für Softwarelizenzen dazu: Verkabelte Systeme kosten im Jahr 12 - 30 € pro Box, batteriebetriebene 1 - 2 € pro Benutzer.

Laufende Kosten überraschen vor allem jene, die Zutrittssysteme früher zum Fixpreis eingekauft haben. Gibt es das nicht mehr? Nach vielen Recherchen können wir sagen: Leider nein! Jedes digitale Schloss mit Internetanbindung hat laufende Kosten.

Bitte beachten Sie, dass die Kosten hier nur ganz grob angegeben sind. Ketten, die 5.000 Schlösser bestellen, bekommen andere Konditionen, als Neueinsteiger mit 100 Boxen.

Beachten Sie in Ihrer Finanzplanung bitte auch Wartungskosten für Firmware-Updates und Batterietausch. Elektronik hat auch eine Lebenszeit - rechnen Sie ein Austausch defekter Schlösser ein, bei einer durchschnittlichen Lebenszeit von 7 - 10 Jahren.

Was schützt vor Defekten in Zugangssystemen?

Bei elektronischen Zugangssystemen ist es einfach eine Frage der Zeit, bis ein Defekt auftritt - oft fallen sie erst auf, wenn der Mieter buchstäblich vor der Tür steht. Deshalb ist gute Vorbereitung wichtig - wer Smart Locks einsetzt, braucht Notfallpläne, die funktionieren.

Jedes Zugangssystem hat irgendwann einen Defekt. Wer nicht dafür plant, hat plötzlich am Samstag Abend einen verärgerten Kunden am Telefon – und kurzfristig keine Lösung parat.

Was soll passieren, wenn ein elektronisches Schloss nicht öffnet? Hier sind drei Ansätze, die Self-Storage Betreiber anwenden:

  1. Alternative Elektronik: Einige Smart-Locks lassen sich auf zwei Arten elektronisch öffnen, zum Beispiel Bluetooth und NFC - Handys können beides. Mit etwas Glück, ist nur klappt es mit der alternativen Technologie.
  2. Mechanischer Zylinder: Die Türen an Self-Storage-Boxen nehmen normalerweise kein Schloss auf, wie man es aus der Wohnung kennt. Trotzdem passen manche Self-Storage-Betreiber ihre Türen lieber an, um einen mechanischen Zylinder zu verbauen, der sich im Notfall verlässlich öffnen lässt.
  3. Schloss oder Tür zerstören: Auch das ist eine Option. Spielen Sie alle Varianten durch. Wie öffnen Sie schnell, aber mit geringsten Kosten? Halten Sie das nötige Werkzeug vor Ort bereit.

Egal, wie Sie auf Ausfälle reagieren wollen, beachten Sie, dass dabei ein Mieter vor der Tür steht. Wie wollen und wer setzt die Maßnahmen um? Auch hier haben Sie mehrere Möglichkeiten:

  • Bereitschaftsdienst: Wer elektronische Schlösser verbaut, bietet meistens auch gegen Aufpreis einen Bereitschaftsdienst der, wie ein Schlüsseldienst, im Notfall fast jederzeit vor Ort kommt. Ein Einsatz kann aber mehr kosten, als ein Schloss selbst.
  • Entschuldigung & Entschädigung: Wartet der Mieter im Lager kann es nicht schnell genug gehen. Manche Betreiber versuchen es erst gar nicht, schnell zu sein. Sie entschuldigen sich, stellen einen Gutschein aus und reparieren später.

Chipkrise: Lieferzeiten bis zu 40 Wochen

Die anhaltende Chip-Krise verschärft sich weiter, Lieferzeiten für Zutrittssysteme gehen durch die Decke. Waren 4 - 6 Wochen bis Montage früher das Maximum, waren die Lieferzeiten noch Anfang 2022 bei 6 - 20 Wochen, mittlerweile aber teilweise bei 30 - 40. Sie lesen richtig: Einzelne Bestellungen werden erst 2023 geliefert.

Lieferzeiten [für elektronische Schlösser sind] mittlerweile aber teilweise bei 30 - 40 [Wochen]. Sie lesen richtig: Einzelne Bestellungen werden erst 2023 geliefert.

Das hat es so nicht gegeben. Bisher war im Projektplan eines Self-Storage der Bau der kritische Punkt - besonders Baubewilligung und Brandschutzauflagen verzögern die Eröffnung. Nun kommt die Elektronik hinzu: Wer nicht schon früh im Bau an die Anschaffung denkt, verzögert den Start - oder hat ein Self-Storage gebaut, dass er nicht voll automatisiert betreiben kann.

Im kleinen lässt das Problem sich lösen: Betreiber kaufen "dumme" PIN-Pads ohne Internet-Anbindung, programmieren Zutrittscodes vor, und versenden sie bei Buchung an den Mieter. Gute Zwischenlösung - für einzelne Tore. Will man Sofortzutritt für die ganze Anlage, müssen andere Lösungen her.

Schließen Smart Lock Apps Mieter aus?

Für geschätzt 10 - 20 % unserer Kunden sind elektronische Schlösser an den Boxen alternativenlos. In dieser Gruppe sehen wir vor allem gut finanzierte Neueinsteiger die Hoffnung, mit Technik mehr zu verkaufen und kaum mehr vor Ort gehen zu müssen.

Erfahrene Immobilienentwickler und alte Hasen im Self-Storage bringt das ins Schmunzeln: Regelmäßige Kontrollgänge sind Standard. Und Spätestens, wenn der Mieter auszieht, muss jemand vor Ort gehen. Noch kann Technik nicht alles ersetzen.

Bleibt das Marketing-Argument. Technik ist sexy. Moderne Konzepte wirken bei Investoren - und dann hoffentlich auch bei Mietern. Einige Self-Storage-Unternehmer haben es versucht - und eine bittere Lektion gelernt: Kunden wollen Lagerraum zu einem guten Preis. Apps verkaufen nicht mehr Self-Storage.

Nicht wenige Betreiber wollen es einfach halten - und verzichten bewusst auf Apps. Storebox ist einer davon. Im Gespräch mit Karibu sagt Co-Founder Ferdinand Dietrich: "Wir haben mit Smart Locks angefangen, sind dann aber auf PINs umgestiegen – viele Mieter, überraschend auch jüngere, wollten einfach einen PIN und nicht noch eine App auf ihrem Handy."

"Wir haben mit Smart Locks angefangen, sind dann aber auf PINs umgestiegen – viele Mieter, überraschend auch jüngere, wollten einfach einen PIN und nicht noch eine App auf ihrem Handy."
Ferdinand Dietrich, CMO, Storebox

Der Self-Storage Franchise aus Wien denkt dabei nicht nur an den Mieter: Durch den Verzicht auf Smart Locks wird die Errichtung neuer Anlagen billiger und für Franchisenehmer attraktiver.

Auch Branchengrößen wie Lagerbox haben mit Smart Locks abgeschlossen und setzen auf eine günstige, risikoarme Lösung mit dem gleichen Effekt: Auch Vorhängeschlösser mit Ziffernkombination ermöglichen kontaktlosen Sofortzutritt zur Box.

Wie lösen Self-Storage-Betreiber das Zutrittsproblem?

Hohe Anschaffungs- und Lizenzkosten, Sorge um Schloss-Defekte und IT-Ausfälle und lange Lieferzeiten wegen der Chipkrise wecken den Wunsch nach einfachen Lösungen.

80 - 90 % unserer Kunden machen es sich einfach und verwenden eine Zutrittlösung, die wenig kostet und wenig Kopfschmerzen macht. So sieht das typische Setup aus:

  • Geteilte Eingänge: An Toren, Haupteingängen und Aufzügen verbaut man elektronische PIN-Pads, die an die Self-Storage-Software angebunden werden können. Salto KS sticht beim Preis-Leistungsverhältnis hervor.
  • Boxen: Überraschung! Das gute alte Vorhängeschloss erlebt eine neue Blütezeit, Vorhängeschlösser mit Zifferkombination werden an den Boxen montiert, verwaltet werden sie mit der App von Rubik.

Bucht der Kunde, erhält er zwei PINs: Einen für den Haupteingang, einen zweiten für die Box. Sofortzutritt gelöst!

Es hilft, dass dieser Ansatz günstig ist. Aber Geldnot ist nicht das Argument: Auch große Unternehmen mit ausreichend Geld setzen darauf. Branchenriese Lagerbox verwaltet mit diesem Ansatz 50.000 Vorhängeschlösser. Und auch die Gewobag, mit 72.000 Wohnungen finanziell gut ausgestattet, sieht keinen Grund, an den Boxen Smart Locks einzusetzen - und setzt auf PINs & Kombinationsschlösser.

Natürlich hat das Arbeiten mit PINs und Kombinationsschlösser Nuancen, die man kennen muss. Wie genau kommt der PIN zum Kunden? Wie vergisst man nie einen PIN? Lesen Sie unseren Artikel über die Best-Practice für Zutritt im Self-Storage für Details.

Über den Autor

Sebastian Kerekes hilft mit Karibu Immobilien-Unternehmern moderne, voll automatisierte Self-Storage-Anlagen zu errichten. Unser Blog ist der einzige im DACH-Raum zu Self-Storage & IT.

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In Self-Storage für Selbermacher lernen Praktiker den Ablauf und die Kosten eines Self-Storage Projekts.