Elektronische Schlösser im Self-Storage

Früher wurde im Self-Storage nur ein digitales Schloss verbaut, am Haupteingang. Geöffnet wurde mit Chip oder PIN, die bei Vertragsabschluss vor Ort programmiert und übergeben wurden. Einzelne Boxen sicherten Mieter mit eigenen Vorhängeschlössern.

Heute, mit der zunehmenden Digitalisierung in der Self-Storage-Branche, wollen Kunden online buchen und sofort in die Box. Das muss auch am Samstag um 21 Uhr klappen, ohne dass Personal vor Ort ist.

Dieser Artikel erklärt, welche Zutrittssysteme es gibt, was sie kosten, welche Hersteller am Markt sind und warum die meisten Betreiber am Ende eine überraschend einfache Lösung wählen.

Inhaltsverzeichnis

• Medienübergabe vermeiden
• Batteriebetriebene Smart Locks
• Verkabelte Zutrittssysteme
• Batteriebetrieben vs. verkabelt im Vergleich
• Hersteller von Zutrittssystemen für Self-Storage
• Was Smart Locks kosten
• Defekte in Zugangssystemen
• Elektronische Schlösser: Unnötige Abhängigkeit?
• Smart Locks: Ein Muss, um Arbeit zu sparen?
• Die Erfahrung sagt: Weniger ist mehr

Medienübergabe vermeiden

Soll der Mieter sofort rein, muss eine Sache entfallen: die Übergabe von Schlüsseln, Chips oder anderen Zutrittsmedien.

Die Lösung sind Zutrittsmethoden, die keinen persönlichen Kontakt brauchen: PIN-Codes, Zahlenkombinationen und Handy-basierter Zutritt über Apps, die per Bluetooth, NFC oder Internet öffnen.

Bei modernen Zutrittssystemen für Self-Storage unterscheidet man zwei Gruppen: batteriegetriebene und verkabelte.

Batteriebetriebene Smart Locks

Batteriebetriebene Schlösser sind die günstigste Option für Nachrüstungen. Sie lassen sich einfach verbauen, wo ein Lager schon steht und nachträgliche Verkabelung zu teuer wäre. Karibus Kunden setzen sie vor allem in Containerparks und Garagenparks ein.

Fast alle batteriebasierten Schlösser öffnen über Bluetooth, manche über NFC oder Internet. Die Batterien werden im Schnitt alle zwei Jahre getauscht; fällt der Winter kalt aus, schon früher.

Verkabelte Zutrittssysteme

Fast alle speziell für Self-Storage entwickelten Zutrittssysteme sind verkabelt. Die Montage kostet mehr, dafür entfällt langfristig der Batterietausch – und die Verkabelung bietet mehr Möglichkeiten, etwas die Anbindung von "Tür-offen"-Kontakten, Bewegungssensoren oder Kameras.

Batteriebetrieben vs. verkabelt im Vergleich

Hersteller von Zutrittssystemen für Self-Storage

Es gibt hunderte Zutrittssysteme am Markt und dutzende, die speziell für Self-Storage gebaut wurden – jedes Jahr kommen neue dazu.

Das führt dazu, dass viele Systeme existieren, von denen jedes nur wenige Kunden hat. Für Betreiber ist das ein Risikofaktor: Von außen lässt sich schwer abschätzen, welcher Anbieter in fünf Jahren och da sein wird. Wechseln kann man, wir haben solche Umbauten schon begleitet, aber es ist weder billig noch trivial, weil die Systeme nicht standardisiert sind.

In unseren über 80 Projekten haben wir folgende Systeme gesehen und eingesetzt:

Was Smart Locks kosten

Smart Locks plus Montage kosten bei einem Standort mit ca. 100 Boxen etwa 200–500 € pro Box, je nach System. Ist der Standort kleiner, steigen die Kosten durch einmalige Infrastruktur-Investitionen stark an.

Wer nur den Haupteingang mit einem Smart Lock ausstattet, zahlt ca. 2.000–4.000 € netto. Werden Smart Locks an allen Boxen montiert, springen die Kosten auf 25.000–50.000 € für 100 Boxen.

Elektronische Schlösser an jedem Self-Storage-Abteil kosten 250–500 € je Box.

Zu den Hardwarekosten kommen laufende Gebühren. Verkabelte Systeme kosten 12–30 € pro Box und Jahr, batteriebetriebene 1–2 €. Jedes digitale Schloss mit Internetanbindung hat laufende Kosten, Fixpreis-Modelle gibt es nicht mehr.

Defekte in Zugangssystemen

Bei elektronischen Zugangssystemen ist es eine Frage der Zeit, bis ein Defekt auftritt. Oft fällt er erst auf, wenn der Mieter vor der Tür steht.

Jedes Zugangssystem hat irgendwann einen Defekt. Wer nicht dafür plant, hat plötzlich am Samstag Abend einen verärgerten Kunden am Telefon – und kurzfristig keine Lösung parat.

Wer Smart Locks einsetzt, braucht Notfallpläne. Drei Ansätze, die Self-Storage-Betreiber anwenden:

• Alternative Elektronik: Einige Smart Locks lassen sich auf zwei Arten öffnen, etwa Bluetooth und NFC. Mit etwas Glück funktioniert die Alternative, wenn eine Methode ausfällt.

• Mechanischer Zylinder: Die Türen an Self-Storage-Boxen nehmen normalerweise kein klassisches Schloss auf, werden aber manchmal mit einem mechanischen Schloss ausgestattet, das im Notfall manuell geöffnet werden kann.

• Schloss oder Tür zerstören: Auch das ist eine Option. Wie öffnet man schnell, aber mit geringsten Kosten? Das nötige Werkzeug sollte vor Ort bereitliegen.

Wer setzt die Maßnahmen um, wenn der Mieter vor der Tür steht? Zwei Möglichkeiten:

• Bereitschaftsdienst: Sicherheitssystemanbieter bieten meist bezahlten Bereitschaftsdienst an, der im Notfall vor Ort kommt, um Schäden zu beheben. Ein Einsatz kann aber mehr kosten als ein Schloss selbst.

• Entschuldigung und Entschädigung: Manche Betreiber versuchen es gar nicht erst, Zutrittsprobleme umgehend zu lösen. Sie entschuldigen sich, stellen einen Gutschein aus und reparieren später.

Elektronische Schlösser: Unnötige Abhängigkeit?

Als ein Kunde von Karibu ein Self-Storage von einem anderen Betreiber übernahm, konnte über Wochen kein Mieter mehr in die Box. Die alte Gesellschaft hatte die Verträge gekündigt, auch die mit dem Anbieter des Zutrittssystems. Die Systeme waren deaktiviert, die Apps funktionierten nicht, die Mieter kamen nicht rein.

Das zeigt, wie abhängig man wird, bei der wichtigsten Sache im Self-Storage überhaupt: dem Zugang zur einzelnen Box. Wer ein Self-Storage eröffnen will, sollte sich diese Frage früh stellen.

Natürlich betonen Verkäufer von Smart-Lock-Systemen deren Vorteile. Manche behaupten sogar, man könne mit diesen Schlössern mehr Umsatz generieren. Nach über 80 Projekten haben wir das nicht einmal gesehen — Mieter wollen Platz, und App-Zutritt rechtfertigt keinen Aufpreis. Wer hört, dass Smart Locks ein Muss sind, darf ruhig fragen, wem es nutzt. Oft stehen im Hintergrund Partnerschaften zwischen Anbietern, die sich Kundenkontakte zuspielen. Mehr zum Thema unter Self-Storage Marketing.

Smart Locks: Ein Muss, um Arbeit zu sparen?

Viele Investoren holen sich Smart Locks fürs ganze Storage in dem Glauben, dass erst sie das Betreiben ohne Personal ermöglichen.

Selbst wer das beste digitale Schloss verbaut, hat am Ende ein Problem mit dem Mieter. Denn viele Menschen kämpfen mit Apps und digitalem Zutritt. Sie finden die App nicht, registrieren sich mit der falschen E-Mail-Adresse oder haben Bluetooth nicht an.

Am Ende ruft der Mieter trotzdem an, abends, am Wochenende, zu Zeiten, wenn man es am wenigsten braucht.

95 % der Self-Storage-Einsteiger nutzen deshalb eine einfachere Lösung: Am Tor und Haupteingang ein PIN-Pad, an den Boxen Vorhängeschlösser mit Zahlenkombination.

Was im ersten Moment primitiv klingt, löst das Zutrittsproblem effizient, spart Geld und macht unabhängig:

• PIN-Pad am Tor: Jeder Mieter erhält bei Vertragsabschluss einen elektronischen PIN-Code, der bei Auszug gelöscht wird.
• Kombinationsschloss an der Box: Jede Box wird mit einem Vorhängeschloss ausgestattet, jedes mit einem anderen Code. Bucht der Mieter, bekommt er den Code.

Das PIN-Pad am Eingang arbeitet mit der Self-Storage-Software, erteilt Zutritt bei Buchung und entzieht ihn bei Nichtzahlung oder Auszug. In der Zutrittssoftware sieht man als Vermieter genau, wer das Lager wann betreten hat.

Das Zahlenschloss an der Box löst den Zutritt mit nur 4 € pro Box statt 250–500 €. Bonus: Jeder Vermieter versteht Vorhängeschlösser, Anfragen beim Support gehen stark zurück.

Die Erfahrung sagt: Weniger ist mehr

Viele Neueinsteiger glauben, dass sie mit übermäßig viel Technik deutlich Arbeit sparen oder dem Mitbewerb etwas voraus haben. Das Gegenteil ist der Fall. Gerade bei Smart Locks geht eine Überinvestition nach hinten los.

Im Self-Storage bekommt man Mieter quer durch die Bevölkerung, und hier gibt es schlicht viele Menschen, die mit Apps und digitalem Zutritt kämpfen. Aus der erhofften Arbeitsersparnis werden plötzlich hohe Hardwarekosten, höhere laufende Kosten und trotzdem Anrufe von Mietern zu den ungünstigsten Zeiten, weil der Zutritt nicht funktioniert.

Elektronische Schlösser an jeder Box funktionieren vielleicht gut, kosten aber viel und verwirren Mieter. Die bewährte Lösung ist überraschend einfach: Elektronisches PIN-Pad am Eingang, Kombinations-Vorhängeschlösser an den Boxen.

95 % der Karibu-Projekte werden mit einem PIN-Pad am Eingang und Kombinationsschlössern an den Boxen umgesetzt. Viele Betreiber sind von Anfang an davon überzeugt. Wenige wollen beim zweiten Standort voll digitalisieren – und bleiben dann doch beim einfacheren Ansatz, der Kopfschmerzen spart.