Elektronische Schlösser im Self-Storage

Früher wurde im Self-Storage nur ein digitales Schloss verbaut: Ein PIN-Pad am Haupteingang, das vor Ort programmiert wurde. Mieter buchten Abteile zu den Bürozeiten vor Ort, und sicherten ihr Lagerabteil mit einem Vorhängeschloss.

Mit der Digitalisierung in der Self-Storage-Branche werden Boxen zunehmend über eine Website gebucht. Personal ist oft nicht mehr durchgehend vor Ort - aber Mieter erwarten sofortigen Zutritt.

Smart Locks für Lagerräume

Die offensichtliche Lösung sind Smart Locks nicht nur am Haupteingang, sondern auch am Lagerabteil. Unser Kunde ExtraPlatz war 2016 einer der Pioniere in diesem Bereich - Zutrittssysteme wurden noch teuer recherchiert, angepasst und an die Software angebunden.

Mittlerweile gibt es ausgereifte Zutrittssysteme, die speziell für Self-Storage entwickelt worden sind. Man unterscheidet batteriebetriebene Smart Locks sowie verkabelte Sicherheitssysteme.

Batteriebetriebene Smart Locks

Diese Schlösser lassen sich einfach verbauen und nachrüsten, wo ein Lager schon steht und die nachträgliche Montage von Kabeln zu teuer wäre - oder nicht sinnvoll ist, wie in Containerparks.

Fast alle dieser Schlösser öffnen über energiesparendes Bluetooth oder NFC, wenige über Internet. Die Batterien werden im Schnitt alle 2 Jahre getauscht - bei niedrigeren Temperaturen im Außenbereich öfters.

Größtes Manko bei diesen Systemen sind für Immobilienbesitzer die laufenden Kosten: Spezialbatterien kosten 10 €/Stück, dazu kommen Arbeitskosten für den Tausch und Firmware-Updates.

Besserung ist aber in Aussicht: Simon Voss hat ein Smart Lock mit 10 Jahren Batterielaufzeit entwickelt, die Smart Locks von iLOQ arbeiten gleich ohne Batterien. Im Self-Storage haben wir aber beide Systeme noch nicht gesehen.

Verkabelte Sicherheitssysteme

Die überwiegende Anzahl der verbauten Systeme im Self-Storage sind verkabelt, ältere System arbeiten mit separaten Kupferkabeln und separater Stromversorgung, moderne kombinieren Strom und Daten in einer Power-over-Ethernet (PoE) Leitung.

Anders als batteriebetriebene Systeme, bei denen man auch nur ein einzelnes Schloss kaufen kann, haben verkabelte System eine Grundausstattung, die den Basispreis auf 5.000 - 10.000 € hebt. Für Anlagen mit wenigen Boxen sind diese Systeme zu teuer.

Den höheren Systemkosten gleichen die Hersteller mit zusätzlichen Features aus, wie Einbruchsalarmen, Umweltsensoren und Kameras.

Smart-Lock-Anbieter im Self-Storage

Folgende Zutrittssysteme wurde in Deutschland, Österreich und der Schweiz in Self-Storage-Projekten verbaut:

Batteriebetrieben

Verkabelt

Welches Zutrittssystem ist das beste?

Batteriebasiert: Salto

Salto wird von allen batteriebetriebenen Smart Locks am häufigsten im Self-Storage eingesetzt, arbeitet mit Self-Storage-Software wie Storeganise zusammen, und bietet als einziger Hersteller auch PIN-Pads an, die im Self-Storage gerne genutzt werden.

Verkabelt: Sensorberg

Sensorberg ist auf dem Weg zum Marktführer weltweit. Anders als bei manchen Anbietern, die 10 - 20 Jahre alte Produkte verkaufen wird dieses moderne System laufend ausgebaut. Ansprechpartner vor Ort geben für viele Käufer den Ausschlag.

Was Smart Locks kosten

Smart Locks plus Verbau kosten etwa 300 € pro Box - in größeren Mengen ab 100 Stück pro Standort. Das ist weit vom Wunschpreis der Betreiber entfernt; viele Betreiber geben 100 €/Box als Schmerzgrenze an.

Kleine Anlagen - egal ob batteriebetrieben oder verkabelt - müssen mit Grundkosten für Hardware, Anfahrt und Montage beachten: Rechnen Sie bei batteriebasierten Systemen mit 1.000 - 2.000 €, bei verkabelten mit 5.000 - 10.000 €.

Rechnen Sie grob mit 300 €/Jahr und 10 - 20 % laufender Kosten bei 100 Boxen am Standort oder mehr. Holen Sie für eine genaue Rechnung unbedingt Angebote ein.

Nur ein PIN-Pad am Eingang kostet mit herkömmlichen Systemen knapp 5.000 € - nur Salto bietet schon eine Lösung für 2.000 € an.

Zu den Hardwarekosten kommen noch Koste für Softwarelizenzen dazu: Verkabelte Systeme kosten im Jahr 12 - 30 € pro Box, batteriebetriebene 1 - 2 € pro Benutzer.

Beachten Sie in Ihrer Finanzplanung auch Wartungskosten für Firmware-Updates und Batterietausch, sowie den Ersatz von Komponenten, nicht nur Schlössern, der immer wieder anfällt.

Die Meinung der Betreiber

Der Großteil der Betreiber im Self-Storage hat ein PIN-Pad am Eingang. Hohen Anschaffungskosten, laufenden Lizenzkosten und Abhängigkeit vom Hersteller schrecken von der Investition in elektronische Schlösser für Boxen ab.

Wenige Self-Storage-Betreiber haben sich früh an das Thema Smart Locks gewagt. Auffällig ist, dass fast jeder zwei oder drei Lösungen probieren musste, bevor er die ideale fand - ein Teil der Hardware landete auf dem Müll.

Betreiber wie Lagerbox haben mit Smart Locks schon abgeschlossen. [..] Auch Vorhängeschlösser mit Ziffernkombination ermöglichen kontaktlosen Zutritt zur Box.

Was schützt vor Defekten in Zugangssystemen?

Bei elektronischen Zugangssystemen ist es einfach eine Frage der Zeit, bis ein Defekt auftritt - oft fallen sie erst auf, wenn der Mieter buchstäblich vor der Tür steht. Deshalb ist gute Vorbereitung wichtig - wer Smart Locks einsetzt, braucht Notfallpläne, die funktionieren.

Jedes Zugangssystem hat irgendwann einen Defekt. Wer nicht dafür plant, hat plötzlich am Samstag Abend einen verärgerten Kunden am Telefon – und kurzfristig keine Lösung parat.

Was soll passieren, wenn ein elektronisches Schloss nicht öffnet? Hier sind drei Ansätze, die Self-Storage Betreiber anwenden:

  1. Alternative Elektronik: Einige Smart-Locks lassen sich auf zwei Arten elektronisch öffnen, zum Beispiel Bluetooth und NFC - Handys können beides. Mit etwas Glück, ist nur klappt es mit der alternativen Technologie.
  2. Mechanischer Zylinder: Die Türen an Self-Storage-Boxen nehmen normalerweise kein Schloss auf, wie man es aus der Wohnung kennt. Trotzdem passen manche Self-Storage-Betreiber ihre Türen lieber an, um einen mechanischen Zylinder zu verbauen, der sich im Notfall verlässlich öffnen lässt.
  3. Schloss oder Tür zerstören: Auch das ist eine Option. Spielen Sie alle Varianten durch. Wie öffnen Sie schnell, aber mit geringsten Kosten? Halten Sie das nötige Werkzeug vor Ort bereit.

Egal, wie Sie auf Ausfälle reagieren wollen, beachten Sie, dass dabei ein Mieter vor der Tür steht. Wie wollen und wer setzt die Maßnahmen um? Auch hier haben Sie mehrere Möglichkeiten:

  • Bereitschaftsdienst: Wer elektronische Schlösser verbaut, bietet meistens auch gegen Aufpreis einen Bereitschaftsdienst der, wie ein Schlüsseldienst, im Notfall fast jederzeit vor Ort kommt. Ein Einsatz kann aber mehr kosten, als ein Schloss selbst.
  • Entschuldigung & Entschädigung: Steht der Mieter vor der Tür, kann es nicht schnell genug gehen. Selbst eine Wartezeit von einer Stunde kann zuviel sein. Manche Betreiber entscheiden sich, lieber einen Gutschein auszustellen und das Problem in den nächsten Werktagen zu lösen. Nicht jeder Kunde mag das.

Schließen Smart Lock Apps Mieter aus?

Manche Betreiber befürchten sogar einen negativen Effekt durch Apps im Zutritt zum Self-Storage-Abteil. Storebox ist einer davon; im Gespräch mit Karibu sagt Co-Founder Ferdinand Dietrich: "Wir haben mit Smart Locks angefangen, sind dann aber auf PINs umgestiegen – viele Mieter, überraschend auch jüngere, wollten einfach einen PIN und nicht noch eine App auf ihrem Handy."

Der Self-Storage Franchise aus Wien denkt dabei nicht nur an den Mieter: Durch den Verzicht auf Smart Locks wird die Errichtung neuer Anlagen billiger und für Franchisenehmer attraktiver.

Auch Branchengrößen wie Lagerbox haben mit Smart Locks abgeschlossen und setzen auf eine günstige, risikoarme Lösung mit dem gleichen Effekt: Auch Vorhängeschlösser mit Ziffernkombination ermöglichen kontaktlosen Sofortzutritt zur Box.

Sofortzutritt mit Code-Vorhängeschloss

Betreiber wollen keine Smart Locks, sondern dem Kunden einfach sofort Zutritt zur Box geben. Die naheliegende Annahme ist, dass es dafür ein Smart Lock braucht - aber es geht auch einfacher:

Immer mehr Betreiber lassen das PIN-Pad am Eingang und statten leere Boxen mit einem Vorhängeschloss mit Ziffernkombination aus. Der Code fürs Schloss wird in die Self-Storage-Software überspielt.

Bucht ein Mieter, bekommt er zwei Codes. Einen für das digitale PIN-Pad am Eingang, und einen zweiten, für das Vorhängeschloss an der Box.

Voilà - Sofortzutritt gelöst, mit einfachen Mitteln.

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Über den Autor

Sebastian Kerekes ist IT-Berater für Self-Storage und hilft mit Karibu Immobilien-Unternehmern moderne, voll automatisierte Self-Storage-Anlagen zu errichten.

Das Karibu Blog

"Ich will zu 100 % teilen, was ich weiß," sagt Kerekes. Dieser Blog ist aus den Fragen unserer Kunden entstanden. Senden Sie uns Ihre an info@karibu.com.

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