Alles über Self-Storage Franchising

Inhaltsverzeichnis

• Self-Storage Franchising boomt
• Das leistet ein Self-Storage Franchise
• Aufgaben für den Franchisenehmer
• Wie hoch sind die Franchisegebühren im Self-Storage?
• Was kommt an Kosten hinzu?
• Was sagen Self-Storage-Lizenznehmer?
• Die Standortwahl entscheidet
• Gebietsschutz im Franchise: Vor- oder Nachteil?
• Für wen ist Franchising die richtige Wahl?
• Alternativen zum Franchising im Self-Storage

Self-Storage Franchising boomt

Der Lagerplatz-Boom in Deutschland, Österreich und der Schweiz hält an.

Self-Storage-Unternehmer haben erkannt, dass Neueinsteiger Hilfe suchen - und man mit der Hilfe beim Markteinstieg dauerthaft Geld verdienen kann.

Mittlerweile gibt es mehrere Franchising-Anbieter auf dem Self-Storage-Markt - tatsächlich sind viele Self-Storage-Anbieter offen für Franchising, aber nur wenige werben damit konsequent.

In diesem Artikel erklären wir, wie Franchising funktioniert - und was die Alternativen sind.

Das leistet ein Self-Storage Franchise

Jeder Self-Storage Franchise hat zwei Seiten: Franchisegeber und -nehmer.

Franchisegeber sind Self-Storage-Unternehmen, die ihre Erfahrung, Kontakte und Infrastruktur gegen eine Gebühr mit dem Lizenznehmer teilen. Zu ihren typischen Leistungen gehören:

• Marktanalyse: Franchises versuchen die Nachfrage anhand von Faktoren wie Bevölkerung, Anzahl der Mitbewerber und Sichtbarkeit des Standortes zu bestimmen.
• Baubegleitung: Franchises helfen bei der Planung des Um- oder Neubaus von Self-Storage-Immobilien, bieten bessere Einkaufskonditionen bei den Lieferanten und helfen mit Kontakten zu Handwerkern.
• IT-Infrastruktur: Franchises haben Verwaltungsprogramme, über die man Kunden, Verträge und Zutrittsrechte verwalten kann. Fast alle Franchises automatisieren den Großteil dieser Prozesse.
• Marketing: Franchises optimieren ihre Website und werben auf Google und Facebook für alle Franchisenehmer - und damit effizienter, als man es alleine machen könnte.
• Kundenservice: Wer vor Ort keine Mitarbeiter hat, braucht einen Kundenservice, der Vertrieb und Kundensupport übernimmt. Gute Franchises betreiben Supportzentren, die großzügig erreichbar sind.

Zusätzlich zu den obigen Leistungen erhalten Franchisenehmer einen Gebietsschutz - also die Garantie, dass kein Mitbewerber im gleichen Franchise in nächster Nähe eröffnen darf.

Aufgaben für den Franchisenehmer

Welche Aufgaben bleiben für den Lizenznehmer selbst? Der Franchise übernimmt normalerweise alles, was online passiert. Vor Ort ist der Franchisenehmer zuständig.

• Baubegleitung: Beim Bau nehmen Franchises den Lizenznehmern fast alles ab - rechnen Sie trotzdem vereinzelt damit, vor Ort etwas koordinieren zu müssen.
• Offline-Werbung: Manche Lagen brauchen extra Werbung vor Ort. Werbung am Gebäude oder via Plakat, Lokalzeitung oder Postwurf organisiert man selbst.
• Instandhaltung: Für das Gebäude ist man selbst verantwortlich. Von der Reinigung bis zum Tausch kaputter Leuchtmittel ist man als Betreiber selbst zuständig.

Wie hoch sind die Franchisegebühren im Self-Storage?

Allgemein verlangen Franchises eine einmalige Gebühr je Standort, danach eine laufende Gebühr, meist einen Anteil der Umsätze.

So hoch sind die typischen Franchisegebühren:

• Standortgebühr: Für jeden neuen Standort wird eine Projektgebühr von 20.000 bis 35.000 € bezahlt. Franchises, die wenig mit Automatisierung und mehr mit Personal arbeiten, verlangen ab 5.000 € - machen im Betrieb aber mehr Arbeit.- Marketingbeitrag: Manche Franchises decken Ihre Werbekosten mit dem Umsatzanteil ab, andere verlangen zusätzlich eine einmalige Gebühr von bis zu 150 €, um Kosten für Website und Online-Werbung abzudecken.- Umsatzanteil: Eine laufende Lizenzgebühr von 10 % des Umsatzes hat sich als üblich etabliert. Das heißt aber nicht 90 % Gewinn; laufende Kosten für Gebäudebetrieb, Reinigung und zusätzliche Werbung muss man noch abziehen.

Was kommt an Kosten hinzu?

• Baukosten: Der Lizenznehmer übernimmt alle Kosten für den Bau des Self-Storage. Dazu gehört die Errichtung oder Vorbereitung des Gebäudes, ein Trennwandsystem, Raumsystem oder Lagercontainer, Kameras, Tore, Zutrittssysteme, usw.
• Betriebskosten: Gebäudebetriebskosten für allgemeine Bereiche, Aufzüge, Versorgung mit Wasser, Entsorgung mit Müll, usw.
• Reinigungskosten: Entweder packt man selbst an, oder organisiert sich eine Hausverwaltung, die alle paar Tage oder Wochen reinigt.
• Wartungskosten: Sind Leuchtmittel oder elektronische Schlösser defekt, müssen sie ersetzt werden. Auch Trennwände werden gelegentlich beschädigt.
• Miete: Viele Franchisenehmer mieten. Achten Sie darauf, dass nach Abzug der Ausgaben auch nach Mieterhöhungen und Franchisegebühren genug übrig bleibt.

Was sagen Self-Storage-Lizenznehmer?

Wir haben mehrere Lizenznehmer zu ihrer Erfahrung befragt. Fast zwei Drittel waren zufrieden mit ihrer Entscheidung. Die Franchises, so berichten die Befragten, machen ihre Arbeit gut, die Betreuung klappt, und das wichtigste Versprechen wir eingelöst - wenig Arbeit mit Mietern - wird eingelöst.

Einer der Befragten sieht das anders. Anders als viele der Befragten, die erst wenige Monate im Franchise sind, hat er vor Jahren gegründet - und ist mittlerweile wieder raus: "Wir hatten leider große Probleme," erzählt er lieber anonym, um noch mehr Ärger zu vermeiden.

Hat der Franchise sein Versprechen erfüllt? "Nein, überhaupt nicht. Ich war gerne bereit, das zu zahlen. Nur, was dafür versprochen wird, dass man fast keine Zeit dafür investieren muss, das stimmt nicht."

Die Marktanalyse hielt nicht stand, am Schluss ging der Plan nicht auf. Der Unternehmer musste verkaufen. Rückblickend hätte er anders entschieden: "Wenn du ein Objekt findest, mit wenig Miete und geeignet, dann mach’s doch selbst."

Die Standortwahl entscheidet

"Es gibt Standorte, die fast von alleine laufen und andere, bei denen man deutlich mehr Marketing machen muss," sagt eine Inhaberin aus Bayern. Damit trifft Sie einen wichtigen Punkt: Die Lage bestimmt über den Erfolg, nicht die Self-Storage-Marke.

Einsteiger, die Self-Storage im Nebenerwerb betreiben vertrauen auf die Marktanalyse ihrer Franchisegeber. Sie ratet, nicht bloß darauf zu vertrauen: "Man muss die Stadt, in der man die Box öffnen möchte, schon irgendwie kennen. Nicht alles, was auf dem Papier gut aussieht, ist es dann auch. Das weiss man dann aber besser, wenn man die Struktur der Stadt wirklich kennt."

Gebietsschutz im Franchise: Vor- oder Nachteil?

Gebietsschutz hält Lizenznehmer im gleichen Franchise davon ab, in der Nähe zu bauen. Mitbewerber interessiert das nicht - sie sind an die Vorgabe nicht gebunden.

Dabei ist der Bau eines Self-Storage an sich schon Gebietsschutz: Kein Mitbewerber will bauen, wo ein leeres Self-Storage in der Nähe ist. Der Preiskampf schadet allen, und ist in Deutschland nicht nötig - noch gibt es genug Standorte ohne Konkurrenz.

Geht es ans Wachstum, wird aus dem Gebietsschutz ein Nachteil: Jeder neue Standort kostet zusätzlich. Während freie Mitbewerber mit minimalen Mehrkosten wachsen, zahlen Franchisenehmer jedes Mal neu.

Für wen ist Franchising die richtige Wahl?

Franchises präsentieren sich als Nebenerwerb für Menschen, die nicht die Zeit haben, alles selbst zu organisieren. Für diese Gruppe ist Franchising alternativenlos - nirgends wird einem so viel Arbeit abgenommen.

Professionelle Immobilienentwickler sehen Franchising anders. Hat sich ein Lager erst gefüllt, macht es wenig Arbeit, aber guten Profit! Wer aber 10 % seines Umsatzes abgeben muss und die Immobilie nur mietet, kann eine böse Überraschung erleben:

"Wenn mein Mietvertrag nur 10 Jahre läuft, kann es passieren, dass am Schluss nicht mal auf 0 kommt. Erhöht sich die Miete, oder wird der Vertrag nicht verlängert steigt man mit Verlusten aus," gibt sich ein Immobilienentwickler aus Wien skeptisch.

Alternativen zum Franchising im Self-Storage

Heute ist der selbständige Start ins Self-Storage keine Wissenschaft mehr. Self-Storage Start-ups wollen schnell & günstig starten. Hier unsere Tipps für Selbermacher in der Startphase:

Tipp #1: Standort gut wählen

Gute Standorte stehen sichtbar an einer Hauptstraße – damit ihn viele Menschen sehen, die Lagerplatz brauchen. Self-Storages werden gerne neben Einkaufszentren oder in ehemaligen Supermärkten gebaut.

Anzeichen für Lagerbedarf sind viele Haushalte in der Umgebung, keine oder feuchte Keller. Ein ausgebuchtes Lager in der Nähe kann heißen, dass es Platz für einen Mitbewerber gäbe – bauen Sie aber nicht zu nah, ein Preiskampf schadet beiden.

Manche Self-Storage-Berater bieten Marktanalysen – aber keine Garantien. Letztendlich zählt auch Ihre Ortskenntnis. Eine Neueinsteigerin ins Self-Storage aus Bayern sagt es so:

"Man muss den Standort, an dem man starten möchte, schon irgendwie kennen. Nicht alles, was auf dem Papier gut aussieht, ist es dann auch. Das weiß man dann aber nur, wenn man die Umgebung wirklich kennt."

Fazit: Ihre wichtigste Aufgabe wird es sein, einen guten Self-Storage Standort zu finden. Konzentrieren Sie sich ganz darauf – der Rest ist vergleichsweise einfach.

Tipp #2: Markt testen

Prüfen Sie den Markt, bevor Sie den Standort mieten oder kaufen. Schlaue Immobilienentwickler prüfen den Markt schon bevor sie ihr Angebot realisieren. So geht's:

• Teaser-Website bauen: Erstellen Sie eine Website mit Warteliste, die Ihr Self-Storage ankündigt. Verwenden Sie dafür einen einfachen Website-Baukasten.
• Inserate schalten: Bewerben Sie Ihr Self-Storage auf Immobilienportalen. Wenn Sie das Geld dafür haben, werben Sie mit Google Ads, oder auf einer Plakatwand.
• Anfragen prüfen: Kommen Besucher auf die Website oder Anmeldungen auf die Warteliste? Dann ist das ein gutes Zeichen, dass der Standort funktionieren kann.

Fazit: Testen Sie den Markt, bevor der Standort steht. Dieser Test ist günstiger als die nachträgliche Erkenntnis, dass man an der falschen Stelle gebaut hat.

Tipp #3: Puffer planen

Wir kennen noch keinen Unternehmer, der sein Self-Storage zusperren musste – aber einen, der verkaufen musste, weil die Geldreserven erschöpft waren.

Entwickeln Sie sparsam und planen Sie Puffer ein, denn der Break-even kann später kommen, als erhofft. Achten Sie auf Rücklargen und bei Mietverträgen auf ausreichend Laufzeit.

Auch die Ausgaben lassen sich kürzen: Holen Sie sich eine Software mit eingebautem Shop und verzichten Sie auf Smart Locks an den Boxen – ein PIN-Pad am Eingang & Rubik sind genug.

Fazit: Sparsam entwickeln, Puffer einplanen – so schaffen Sie es auch dann zur Profitabilität, wenn der ursprüngliche Wachstumsplan nicht aufgeht.

Tipp #4: Angebot fokussieren

Neueinsteiger haben viele Ideen. Wertschließfächer, Mietgaragen, Abholstationen. Regale für die Boxen. Storage für Wein & Akten. Apps und optimierte Shops.

Unsere Kunden haben diese Ideen schon getestet. So viel Spaß es gemacht hat, es zu versuchen, so ernüchternd sind die Ergebnisse. Fokussieren Sie sich anfangs ganz auf Lagerraum ohne Extras – das vereinfacht auch das Self-Storage Marketing.

Fazit: Mieter suchen schönen, sicheren Lagerplatz in Ihrer Nähe. Bauen Sie ein einfaches Produkt und konzentrieren Sie Ihr Marketing auf diesen Bedarf.

Tipp #5: Kostenlos Rat holen

Die ersten Start-ups im Self-Storage mussten sich wissen teuer erarbeiten. Wir haben sie dabei begleitet und viel gelernt. Das Wissen teilen wir auf unserem Blog. Wer etwas in die Tiefe gehen will, holt sich unseren Self-Storage Ratgeber.