Alles über deutsche Self-Storage Franchises

Der Lagerplatz-Boom in Deutschland, Österreich und der Schweiz hält an. Zuletzt hat Corona dem Self-Storage-Markt zu zusätzlichem Wachstum verholfen.

Self-Storage-Unternehmer haben erkannt, dass Neueinsteiger Hilfe suchen - und man damit richtig gut Geld verdienen kann. Immer mehr Self-Storage-Marken bieten sich auch als Franchise an.

In diesem Artikel erklären wir, wie Franchising funktioniert, wer es in Deutschland anbietet, und sprechen mit Immobilienentwickler sowie aktive und ehemalige Franchisenehmer über ihre Erfahrung damit.

Storebox hat das Franchising groß gemacht

Das Wiener Start-up Storebox hat Franchising im Self-Storage groß gemacht. Die Österreicher sind vor allem in Österreich und Deutschland fest etabliert, und wachsen bereits über die deutschsprachige Region hinaus.

Bemerkenswert ist: Franchising ist in keiner anderen Region so groß. In den USA dominiert das Self-Storage Geschäftsmodell "Third-Party Operation", bei dem ein Investor die Immobilie stellt und der Operator den Standort betreibt. Franchising-Anbieter wie Storage Authority sind auch in den USA vergleichsweise jung.

Der Storebox-Franchise findet Nachahmer

Storebox sind Experten für Marketing und bewerben ihren Franchise so konsequent wie keine andere Marke im deutschen Raum. Dabei ist Storebox noch lange nicht am Ziel: Bis 2025 will Storebox 2000 Standorte eröffnen.

Das Geschäft mit dem Franchise findet mittlerweile zahlreiche Nachahmer. Viele Self-Storage-Anbieter sind offen für Franchising. Neueinsteiger träumen davon, zuerst mit ihrem Standort, dann mit Lizenznehmern Geld zu verdienen.

Unterschiede zwischen Storebox & Mitbewerbern

Storebox konzentriert sich auf kleine, zentrale Flächen in der Stadt, die dank viel Prozessautomation mit minimalem Aufwand betrieben werden sollen.

In unserer Liste von Franchises verfolgt aber kein Lizenzgeber das gleiche Modell: Manche Anbieter konzentrieren sich auf größere Flächen, andere auf Containerparks außerhalb der Stadt.

Auch Technologie wird verschieden eingesetzt: Eingesessene Anbieter sehen sie eher skeptisch und denken, dass es besonders an großen Standorten immer wieder Personal vor Ort braucht. Neueinsteiger interessiert das weniger - sie setzen voll IT.

Self-Storage Franchisegeber im DACH-Raum

Diese Self-Storage-Franchises kennen wir in Deutschland, Österreich und der Schweiz:

Das leistet ein Self-Storage Franchise

Jeder Self-Storage Franchise hat zwei Seiten: Franchisegeber und -nehmer.

Franchisegeber sind Self-Storage-Unternehmen, die ihre Erfahrung, Kontakte und Infrastruktur gegen eine Gebühr mit dem Lizenznehmer teilen. Zu ihren typischen Leistungen gehören:

  1. Marktanalyse: Franchises versuchen die Nachfrage anhand von Faktoren wie Bevölkerung, Anzahl der Mitbewerber und Sichtbarkeit des Standortes zu bestimmen.
  2. Baubegleitung: Franchises helfen bei der Planung des Um- oder Neubaus von Self-Storage-Immobilien, bieten bessere Einkaufskonditionen bei den Lieferanten, und helfen mit Kontakten zu Handwerkern.
  3. IT-Infrastruktur: Franchises haben Verwaltungsprogramme, über die man Kunden, Verträge und Zutrittsrechte verwalten kann. Fast alle Franchises automatisieren den Großteil dieser Prozesse.
  4. Marketing: Franchises optimieren ihre Website und werben auf Google und Facebook für alle Franchisenehmer - und damit effizienter, als man es alleine machen könnte.
  5. Kundenservice: Wer vor Ort keine Mitarbeiter hat, braucht einen Kundenservice, der Vertrieb und Kundensupport übernimmt. Gute Franchises betreiben Supportzentren, die großzügig erreichbar sind.

Zusätzlich zu den obigen Leistungen erhalten Franchisenehmer einen Gebietsschutz - also die Garantie, dass kein Mitbewerber im gleichen Franchise in nächster Nähe eröffnen darf.

Aufgaben für den Franchisenehmer

Welche Aufgaben bleiben für den Lizenznehmer selbst? Der Franchise übernimmt normalerweise alles, was online passiert. Vor Ort ist der Franchisenehmer zuständig.

  1. Baubegleitung: Beim Bau nehmen Franchises den Lizenznehmern fast alles ab - rechnen Sie trotzdem vereinzelt damit, vor Ort etwas koordinieren zu müssen.
  2. Offline-Werbung: Manche Lagen brauchen extra Werbung vor Ort. Werbung am Gebäude oder via Plakat, Lokalzeitung oder Postwurf organisiert man selbst.
  3. Instandhaltung: Für das Gebäude ist man selbst verantwortlich. Von der Reinigung bis zum Tausch kaputter Leuchtmittel ist man als Betreiber selbst zuständig.

Wie hoch sind die Franchisegebühren im Self-Storage?

Allgemein verlangen Franchises eine einmalige Gebühr je Standort, danach eine laufende Gebühr, meist einen Anteil der Umsätze.

So hoch sind die typischen Franchisegebühren:

  • Standortgebühr: Für jeden neuen Standort wird eine Projektgebühr von 20.000 bis 35.000 € bezahlt. Franchises, die wenig mit Automatisierung und mehr mit Personal arbeiten, verlangen ab 5.000 € - machen im Betrieb aber mehr Arbeit.
  • Marketingbeitrag: Manche Franchises decken Ihre Werbekosten mit dem Umsatzanteil ab, andere verlangen zusätzlich eine einmalige Gebühr von bis zu 150 €, um Kosten für Website und Online-Werbung abzudecken.
  • Umsatzanteil: Eine laufende Lizenzgebühr von 10 % des Umsatzes hat sich als üblich etabliert. Das heißt aber nicht 90 % Gewinn; laufende Kosten für Gebäudebetrieb, Reinigung und zusätzliche Werbung muss man noch abziehen.

Was kommt an Kosten hinzu?

  • Baukosten: Der Lizenznehmer übernimmt alle Kosten für den Bau des Self-Storage. Dazu gehört die Errichtung oder Vorbereitung des Gebäudes, ein Raumsystem für Self-Storage oder Lagercontainer, Kameras, Tore, Zutrittssysteme, usw.
  • Betriebskosten: Gebäudebetriebskosten für allgemeine Bereiche, Aufzüge, Versorgung mit Wasser, Entsorgung mit Müll, usw.
  • Reinigungskosten: Entweder packt man selbst an, oder organisiert sich eine Hausverwaltung, die alle paar Tage oder Wochen reinigt.
  • Wartungskosten: Sind Leuchtmittel oder elektronische Schlösser defekt, müssen sie ersetzt werden. Auch Trennwände werden gelegentlich beschädigt.
  • Miete: Viele Franchisenehmer mieten. Achten Sie darauf, dass nach Abzug der Ausgaben auch nach Mieterhöhungen und Franchisegebühren genug übrig bleibt.

Was sagen Self-Storage-Lizenznehmer?

Wir haben mehrere Lizenznehmer befragt zu Ihrer Erfahrung befragt. Fast zwei Drittel waren zufrieden mit ihrer Entscheidung. Die Franchises, so berichten die Befragten, machen ihre Arbeit gut, die Betreuung klappt, und das wichtigste Versprechen wir eingelöst - wenig Arbeit mit Mietern - wird eingelöst.

Einer der Befragten sieht das anders. Anders als viele der befragten, die erst wenige Monate im Franchise sind, hat er hat vor Jahren gegründet - und ist mittlerweile wieder raus: "Wir hatten leider große Probleme," erzählt er lieber anonym, um noch mehr Ärger zu vermeiden.

Hat der Franchise sein Versprechen erfüllt? "Nein, überhaupt nicht. Ich war gerne bereit, das zu zahlen. Nur, was dafür versprochen wird, dass man fast keine Zeit dafür investieren muss, das stimmt nicht."

Die Marktanalyse hielt nicht stand, am Schluss ging der Plan nicht auf. Der Unternehmer musste verkaufen. Rückblickend hätte er anders entschieden: "Wenn du ein Objekt findest, mit wenig Miete und geeignet, dann mach’s doch selbst."

Die Standortwahl entscheidet

"Es gibt Standorte, die fast von alleine laufen und andere, bei denen man deutlich mehr Marketing machen muss," sagt eine Inhaberin aus Bayern. Damit trifft Sie einen wichtigen Punkt: Die Lage bestimmt über den Erfolg, nicht die Self-Storage-Marke.

Einsteiger, die Self-Storage im Nebenerwerb betreiben vertrauen auf die Marktanalyse ihrer Franchisegeber. Sie ratet, nicht bloß darauf zu vertrauen: "Man muss die Stadt, in der man die Box öffnen möchte, schon irgendwie kennen. Nicht alles, was auf dem Papier gut aussieht, ist es dann auch. Das weiss man dann aber besser, wenn man die Struktur der Stadt wirklich kennt."

Gebietsschutz im Franchise: Vor- oder Nachteil?

Gebietsschutz hält Lizenznehmer im gleichen Franchise davon ab, in der Nähe zu bauen. Mitbewerber interessiert das nicht - sie sind an die Vorgabe nicht gebunden.

Dabei ist der Bau eines Self-Storage an sich schon Gebietsschutz: Kein Mitbewerber will bauen, wo ein leeres Self-Storage in der Nähe ist. Der Preiskampf schadet allen, und ist in Deutschland nicht nötig - noch gibt es genug Standorte ohne Konkurrenz.

Geht es ans Wachstum, wird aus dem Gebietsschutz ein Nachteil: Jeder neue Standort kostet zusätzlich. Während freie Mitbewerber mit minimalen Mehrkosten wachsen, zahlen Franchisenehmer jedes Mal neu.

Für wen ist Franchising die richtige Wahl?

Franchises präsentieren sich als Nebenerwerb für Menschen, die nicht die Zeit haben, alles selbst zu organisieren. Für diese Gruppe ist Franchising alternativenlos - nirgends wird einem so viel Arbeit abgenommen.

Professionelle Immobilienentwickler sehen Franchising anders. Hat sich ein Lager erst gefüllt, macht es wenig Arbeit, aber guten Profit! Wer aber 10 % seines Umsatzes abgeben muss und die Immobilie nur mietet, kann eine böse Überraschung erleben:

"Wenn mein Mietvertrag nur 10 Jahre läuft, kann es passieren, dass am Schluss nicht mal auf 0 kommt. Erhöht sich die Miete, oder wird der Vertrag nicht verlängert steigt man mit Verlusten aus," gibt sich ein Immobilienentwickler aus Wien skeptisch.

Im Franchise sind Sie das Produkt

Immobilienentwickler lieben Self-Storage. Denn hat es sich einmal gefüllt, macht es nur noch Profite. Ist das Lager mal bekannt, bringt die natürliche Nachfrage genug neue Buchungen - die teure Online-Werbung wird abgestellt.

Franchisenehmer reden Neulingen ein, dass Sie Self-Storage nicht selbst schaffen. Dafür verlangen Sie hohe gebühren und kassieren auf Dauer - auch dann, wenn Beitrag schon lange nicht mehr die Lizenzgebühr rechtfertigt.

Bei manchen Franchises nimmt das extreme Formen an. So war der französische Supermarktfranchise Carrefour unter Kritik, eigene Gewinne auf Kosten der Franchisenehmer zu maximieren, wie zuletzt eine ARTE-Dokumentation berichtete:

Von diesen Zuständen ist man im Self-Storage natürlich noch weit weg, denn viele Franchises stehen noch am Anfang. Franchisegebühren steigen aber jetzt schon von Jahr zu Jahr.

Tipps für Self-Storage-Unternehmer

Achten Sie vor dem Start auf unsere Tipps für Self-Storage-Start-ups. Für Franchisenehmer haben wir aber noch einen Extra-Tipp:

Manche Franchises wissen genau, dass ihr Wert immer kleiner wird. Um Lizenznehmer im Franchise zu halten, diktieren sie ein Wettbewerbsverbot, dass ehemalige Lizenznehmer davon abhält, den Standort weiter zu betreiben.

Ein guter Franchise braucht keine Wettbewerbsverbote. Faire Verträge senken die Gebühren, sobald der Standort voll ist und verbieten Lizenznehmern nicht, freie Unternehmer zu werden - weil sie wissen, dass ihre Leistung die Gebühr rechtfertigt.

Unser Extra-Tipp: Prüfen Sie den Vertrag genau und sichern Sie sich Auswege aus dem Franchise - falls Selbermachen irgendwann doch eine Option wird.

Alternativen zum Franchising im Self-Storage

Franchises lassen den Start ins Self-Storage-Geschäft schwer ausschauen. Vor ein paar Jahren war das vielleicht wirklich noch so - heute ist der selbständige Start ins Self-Storage keine Wissenschaft mehr.

So decken Sie die Leistungen eines Franchise selbst ab:

  1. Marktanalyse: Informieren Sie sich über den Self-Storage-Markt und lesen Sie unseren Ratgeber für Self-Storage Start-Ups. Holen Sie sich bei Unsicherheit die Hilfe eines Self-Storage-Beraters.
  2. Baubegleitung: Ein guter Lieferant für Self-Storage-Raumsysteme hilft Ihnen bei der Planung der Boxen. Ziehen Sie auch einen Architekten hinzu - es kostet weniger, als man sich denkt.
  3. IT-Infrastruktur: Kombinieren Sie eine Self-Storage-Software wie Storeganise mit einem Smart Lock für Self-Storage von Salto am Tor, mit Vorhängeschlössern an den Boxen, die mit der App Rubik verwaltet werden.
  4. Marketing: Lesen Sie alles, was wir über Self-Storage-Marketing wissen. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen gerne Agenturen, die sich auf Self-Storage spezialisieren.
  5. Kundenservice: Viele Neueinsteiger entscheiden sich, anfangs das Telefon selbst abzuheben um mehr über die Kunden zu erfahren. Wer das nicht will, kann mit Vertrieb und Kundenservice im Self-Storage an Findas auslagern.

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Über den Autor

Sebastian Kerekes ist IT-Berater für Self-Storage und hilft mit Karibu Immobilien-Unternehmern moderne, voll automatisierte Self-Storage-Anlagen zu errichten.

Das Karibu Blog

"Ich will zu 100 % teilen, was ich weiß," sagt Kerekes. Dieser Blog ist aus den Fragen unserer Kunden entstanden. Senden Sie uns Ihre an info@karibu.com.

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