Self-Storage Standort - die Top Kriterien

Eine alte Weisheit aus der Immobilienwirtschaft sagt, dass es bei Immobilien um drei Dinge geht: "Lage, Lage, Lage". Self-Storage ist keine Ausnahme: Wie erfolgreich ein Lager ist, hängt maßgeblich von seinem Standort ab. In diesem Artikel lernen Sie, was einen guten Standort ausmacht.

Sichtbarkeit

Ausreichend Auto- und Fußverkehr an der Immobilie garantiert, dass Ihr Angebot gesehen wird. Fehlt er, muss Aufmerksam teuer mit Werbung erkauft werden.

Achten Sie bei Ihrer Immobilie auf gute Sichtbarkeit: Liegt ihr Standort nicht direkt an der Hauptstraße, sollte Werbung auf seinem Gelände zumindest gut sichbar sein.

Wer Glück hat, findet eine Immobilie neben einem Einkaufszentrum - der viele Verkehr garantiert eine schnelle Aufmietung des Standorts, macht ihn oft aber auch teuer.

Günstiger sind aufgegebene Ladenlokale, wie ehemalige Supermärkte, Blumen- oder Papierwarenhändler mitten in der Stadt - die zentrale Lage ist oft näher am Kunden, und bei längerem Leerstand lässt sich auch ein guter Preis aushandeln.

Lagerbedingungen

In Containerparks nehmen Mieter - nicht immer bewusst - Wind & Wetter in Kauf. Indoor-Storages grenzen sich oft davon ab: Trocken soll es sein und frostfrei.

Wo möglich, sollte es Parkplätze geben, am besten exklusiv für Mieter. Achten Sie auch auf ebenerdigen Zugang zum Storage - sonst muss ein Lastenlift her. So rollen Mieter Waren mit Transporthilfen vom Fahrzeug bis in die Box.

Auch Helligkeit spielt eine Rolle - dunkle Boxen machen bei der persönlichen Besichtigung keinen guten Eindruck. Letztendlich lösen Sie das Problem beim Bau.

Umgebung

Die Umgebung bestimmt, wie stark Lagerplatz nachgefragt wird: Je höher gebaut wird, desto mehr Lagerplatz wird gesucht - in großen Städten mehr, als in kleineren.

Wer eine Wohnung hat, mietet eher Self-Storage. Heute werden weniger Keller gebaut, als früher - die Gesetze haben sich geändert. Das führt in Wohnungen verstärkt zu Platzproblemen.

Manche Immobilienentwickler sorgen vor und errichten beim Bau Ihres Wohnareals gleichzeitig ein Self-Storage. Machen Sie es nicht, ist das eine gute Gelegenheit für Self-Storage-Betreiber.

Prüfen Sie bei Ihrem Standort die Umgebung: Gibt es ausreichend Wohnungen mit kleinen oder keinen Kellern, könnte Lagerplatz gefragt sein. Auch alte Gebäude mit feuchten Kellern steigern die Nachfrage nach trockenem, frostfreien Lagerplatz.

Größe

Am profitabelsten sind große Grundstücke in großen Städten, auf denen mehrstöckig gebaut werden kann. Entsprechend arbeiten Self-Storage-Investoren den Self-Storage-Markt in Deutschland derzeit "von oben nach unten" durch.

Da diese Flächen begehrt sind, sehen sich Investoren mittlerweile auch kleinere Städte und Flächen an. Standorte mit wenigen 100 Boxen werden dann ohne ständigem Personal vor Ort betrieben; die Digitalisierung & Automation von Self-Storage-Anlagen spielt hier eine wichtige Rolle.

Viele unserer Kunden gründen das erste Self-Storage in Ihrer Region - Orten mit 10.000 - 100.000 Einwohnern. Einer betreibt nur 21 Boxen, ein anderer hat in einer Gemeinde mit nur 6.000 Einwohnern gebaut - aber das Lager war in einem Jahr ausgebucht.

Mitbewerber

In den USA spricht von vom "3 Mile Radius" in dem man der einzige Anbieter sein möchte. Ähnlich ist es bei uns - ein bisschen Mitbewerb macht das Angebot bekannt, aber Konkurrenz in der Nähe zerstört das Geschäft.

Sind Anbieter im Umkreis deswegen ein Zeichen, besser kein Self-Storage zu bauen Nicht unbedingt: Gibt es in ihrer Ortschaft nur Container Storage, könnte ein fehlendes Indoor-Storage der bessere Ort sein, Möbel und andere wichtige Dinge sicher vor Wind & Wetter zu lagern. Ähnliche Beispiele könnte man für Garagen- und Containerparks machen.

Wichtig ist, den Mitbewerb genau zu prüfen. Überspringen sie diesen Schritt nicht, machen Sie sich die Arbeit: Suchen Sie auf Google und Google Maps, nach "lagerraum", "self-storage" aber auch "container" oder "garagen" im Umkreis. Rufen Sie auch mal an und prüfen Sie, ob alle Größen verfügbar sind - oder ob Wartelisten geführt werden.

Bei einer durchschnittlichen Auslastung von 85 % am deutschen Markt ist es wahrscheinlich dass sie feststellen werden, dass die Mitbewerber voll sind. Schlaue Neueinsteiger machen ein Geschäft daraus - und kaufen Mitbewerbern Anfragen ab, die sie selbst nicht bedienen konnten.

Fülltempo

Wie schnell füllt sich mein Storage?

Sichtbarkeit spielt die größte Rolle beim Tempo der Aufmietung. Werbung ist auch wichtig, aber nicht jede Maßnahme lohnt sich (mehr in unserem Artikel zu Self-Storage-Marketing).

Hat man alle Maßnahmen gesetzt, kann man nur noch abwarten, wie der Markt reagiert:

Man kann Self-Storage-Standorte zwar mit ähnlichen Lagen in anderen Städten vergleichen - aber exakt gleich läuft es dann doch nie ab. Das ist ihr Risiko, und gleichzeitig ihre Chance.

Manche Storages füllen sich in einem Jahr, andere, besonders große, brauchen mehrere. Immobilienentwickler bauen deshalb oft in mehreren Phasen und testen das Geschäftsmodell erst an - lesen Sie dazu unsere Tipps für Self-Storage Startups.

Wir sehen, dass sich jeder Standort irgendwann füllt - aber nicht immer so schnell, wie der Betreiber es gewünscht hätte. Besonders wenn der Standort gemietet wird und zu groß ist, kann der Geldpuffer aus sein, bevor Mieteinnahmen die Ausgaben zahlen.

Ist der Standort gewählt, können die richtigen - achten Sie aber immer auf Kosten/Nutzen

Fazit

Ließe sich der Erfolg eines Standorts leicht bestimmen, hätte jemand mit mehr Geld dort eines hingestellt.

Aber tatsächlich ist die Suche schwer - und das ist gut für Sie. Denn niemand kennt Ihren Standort so gut, wie Sie selbst.

Beachten Sie unsere Tipps, planen Sie vorsichtig, und ihr Standort könnte was werden. Das Risiko nimmt Ihnen niemand ab. Aber auch die Gewinne bleiben bei Ihnen.