Self-Storage bauen – Fläche umbauen: so geht's

Wer eine Immobilie hat, die nicht mehr funktioniert, kann sie mit überschaubarem Aufwand in ein Self-Storage verwandeln. Dieser Artikel zeigt, was der Umbau braucht, was er kostet und wo Karibu unterstützt.

Inhaltsverzeichnis

• Umbau – der Einstieg ins Self-Storage
• Gibt es Standard für den Innenumbau?
• Was ist mit Flächen im UG/OG ohne Aufzug?
• Trennwände: Gipskarton, OSB-Platten oder System?
• Wer übernimmt Planung und Baubegleitung?
• Was kostet der Umbau einer Immobilie zum Self-Storage?
• Wer liefert das Self-Storage-Wissen?

Umbau – der Einstieg ins Self-Storage

Wer ein Self-Storage baut, baut meistens um — Umbauten bestehender Immobilien sind in Deutschland weit verbreiteter als der Neubau auf grüner Wiese.

Anlass für den Umbau ist so gut wie immer eine Immobilie im Bestand, die leersteht und neue Konzepte braucht.

Ein typischer Kandidat für Umbauten sind ehemalige Einzelhandelsflächen: EDEKA und REWE brauchen für moderne Konzepte größere Flächen. Ehemals gut bezahlte Einzelhandelsflächen werden heute kaum nachgefragt; die Nachmieter bleiben immer kürzer, zahlen immer weniger - es braucht neue Lösungen.

Für viele Investoren ist Self-Storage die Lösung: Die Miete lässt sich mit überschaubaren Investitionen auf 200–300 % steigern.

Mehr zum Markt und den Grundlagen lesen Sie unter Self-Storage in Deutschland.

Gibt es Standard für den Innenumbau?

Nein — Ziel ist es nicht, einen definierten Standard zu erreichen, sondern die bestehende Immobilie auf dem kürzesten Weg in ein Self-Storage umzuwandeln. Der Großteil von Karibus 80+ Kunden baut um, nicht neu.

Hat die Immobilie keine größeren Probleme — Feuchtigkeit, schlechte Statik, aufwändiger Brandschutz — ist der Umbau auch einfach:

Was es typischerweise braucht, ist eine Anpassung der Zugänge, eine Ausstattung mit Zutrittssystemen und Kameras, und den Aufbau der Boxen mit Trennwandsystemen.

Was ist mit Flächen im UG/OG ohne Aufzug?

Self-Storage-Flächen im Unter- oder Obergeschoss, die nur über Treppe erreichbar sind, erzielen schlechtere Mieten.

Wo ein Aufzug nicht verfügbar oder nachrüstbar ist, gibt es trotzdem Lösungen: Typischerweise werden kleinere Boxen auf Flächen platziert, die über Treppe erreichbar sind, größere Boxen auf Flächen, die man ebenerdig oder über einen Aufzug erreicht.

Unser Kunde SeeBox hatte in Friedrichshafen genau das Treppen-Problem. Ein Lift wurde nicht nachgerüstet, aber das Fehlen des Aufzuges klar in Fotos und Texten kommuniziert, und unter anderem auch Umzugshilfen angeboten, wo ein Mieter nicht selbst schleppen wollte.

Flächen, die nur über Treppe erreichbar sind, erzielen geringere Mieten – wer kann, baut einen Lift.

Trotz der anfänglichen Sorge hat sich der Standort letztendlich gefüllt. Auch wenn wir andernorts ähnliche Muster sehen – es funktioniert, aber zu etwas geringeren Mieten, und bei langsamerer Füllung – empfehlen wir für idealen Zugang den Verbau eines Lifts.

Trennwände: Gipskarton, OSB-Platten oder System?

Trennwände sind der größte Einzelposten im Innenausbau eines Self-Storage. Die Versuchung, hier zu sparen, ist groß, bringt aber deutliche Nachteile.

Im Self-Storage sind modulare Trennwandsysteme typisch. Die pulverbeschichteten weißen Wände mit farbigen Türblättern sind das Markenzeichen der großen Premium-Self-Storage-Anbieter.

Aber sie kosten mehr als die Alternativen. Wer aus der eigenen Baupraxis die nötigen Kontakte hat, überlegt ernsthaft Alternativen:

• Gipskarton: Günstig, zeigt aber im Lager schnell Gebrauchsspuren – Mieter streifen, rammen. Nach ein paar Einzügen sieht das Lager alt aus.
• OSB-Platten: Robuster als Gipskarton. Mieter nehmen den Look als billig wahr und das Storage als Diskonter-Produkt.
• Kellertrennwände aus Blech: Erinnern optisch an den eigenen Keller. Vollblech-Systeme werden als wertiger wahrgenommen.

Wer bei den Trennwänden spart, positioniert sich als Diskont-Produkt — und kann entsprechend weniger Miete verlangen.

Professionelle Self-Storage-Trennwandsysteme kosten mehr, halten aber deutlich länger. Einzelne von Karibus Kunden haben die Reise gemacht, und sind über die Jahre von Gipskarton oder OSB-Platten letztendlich zu Self-Storage-Trennwandsystemen gewechselt – und bereuen die Entscheidung nicht: Oft sehen damit ausgestattete Anlagen auch nach 20 Jahren noch aus, wie vor Monaten gebaut.

Wer übernimmt Planung und Baubegleitung?

Karibu ist kein Planungsbüro. Die Planung und Begleitung des Umbaus übernimmt in den meisten Fällen ein Architekt oder Bauingenieur, der die Immobilie bereits kennt. Manchmal fehlt er — ist aber nicht zwingend nötig: Oft klären die Besitzer die Anforderungen direkt mit dem Bauamt.

Braucht es im Ausnahmefall beim Umbau doch einen externen Planer, oder steht ein Neubau an, empfehlen wir einen Partner aus Deutschland, der über 40 Self-Storage- und Garagenpark-Projekte geplant und begleitet hat.

Was kostet der Umbau einer Immobilie zum Self-Storage?

Die typischen Umbaukosten hängen stark von der Fläche ab — Fixkosten für Technik, Zutritt und Software fallen immer an, egal ob 250 oder 1.000 m²:

Beobachtete Durchschnittswerte aus 80+ Projekten.

Etwa 50 % davon sind Fixkosten (Technik, Zutritt, Software), die andere Hälfte hängt von der Größe der Fläche ab (Trennwände, Böden, Türen). Details gibt's in unserer Kostenaufstellung für Self-Storage-Projekte.

Wer liefert das Self-Storage-Wissen?

Egal, wer den Bau begleitet: Was Einsteigern immer fehlt, ist das spezifische Wissen rund um Self-Storage. Karibu füllt genau diese Lücke. Mit der Erfahrung aus 80+ Projekten helfen wir Immobilienprojektentwicklern, Self-Storage-spezifische Fragen klar zu beantworten.

Beim ersten Schritt hilft Karibu kostenlos, mit einem Boxplan für Ihr Self-Storage-Projekt – hier sieht man die Gänge, die Boxen, die Abstellbereiche. Erst mit dem Boxplan wird klar, wie die Fluchtwege verlaufen und wie viel vermietbare Nutzfläche sich ergibt (typischerweise 60–70 %).

Ihren Boxplan können Sie im Rahmen eines Erstgesprächs anfragen.