Elektronische Schlösser im Self-Storage

Früher wurde im Self-Storage nur ein digitales Schloss verbaut: Ein PIN-Pad am Haupteingang, das vor Ort programmiert wurde. Mieter buchten Abteile zu den Bürozeiten vor Ort, und sicherten ihr Lagerabteil mit einem Vorhängeschloss.

Mit der Digitalisierung in der Self-Storage-Branche werden Boxen zunehmend über eine Website gebucht. Personal ist oft nicht mehr durchgehend vor Ort - aber Mieter erwarten sofortigen Zutritt.

Digitale Schlösser für Lagerräume

Die offensichtliche Lösung sind Smart Locks nicht nur am Haupteingang, sondern auch am Lagerabteil. Noch 2015 haben wir für unsere Kunden Systeme aufwändig recherchiert und für Self-Storage angepasst. Mittlerweile gibt es ausgereifte Zutrittssysteme, die speziell für Self-Storage entwickelt worden sind.

Eine Art, diese digitalen Schlösser zu unterscheiden, ist anhand ihrer Strom- und Datenverbindung: Hier unterscheidet man batteriebetriebene Smart Locks von verkabelte Sicherheitssysteme.

Achten Sie hier auch auf die Wortwahl: Smart Locks beschränken sich meistens auf Zutrittskontrolle. Sicherheitssysteme zielen mit Alarmen und Kameraunterstützung meistens auf eine integrierte Digitalisierung der Sicherheit ab.

Batteriebetriebene Smart Locks

Diese Schlösser lassen sich einfach verbauen und nachrüsten, wo ein Lager schon steht und die nachträgliche Montage von Kabeln zu teuer wäre - oder nicht sinnvoll ist, wie in Containerparks.

Fast alle dieser Schlösser öffnen über energiesparendes Bluetooth oder NFC, wenige über Internet. Die Batterien werden im Schnitt alle 2 Jahre getauscht - bei niedrigeren Temperaturen im Außenbereich öfters.

Größtes Manko bei diesen Systemen sind für Immobilienbesitzer die laufenden Kosten: Spezialbatterien kosten 10 €/Stück, dazu kommen Arbeitskosten für den Tausch und Firmware-Updates, die man manuell je Schloss druchführen muss.

Verkabelte Sicherheitssysteme

Die überwiegende Anzahl der verbauten Systeme im Self-Storage sind verkabelt. Ältere System arbeiten arbeiten mit separaten Strom- und Datenkabeln, moderne Systeme verwenden auch Power-over-Ethernet (PoE).

Anders als batteriebetriebene Systeme, bei denen man auch nur ein einzelnes Schloss kaufen kann, haben verkabelte System eine Grundausstattung, die den Basispreis auf 5.000 - 10.000 € hebt - zu viel, wenn man nur ein PIN-Pad am Eingang möchte.

Aber dafür sind diese Systeme nicht gebaut: Ziel voll verkabelter Systeme ist die Ausstattung der ganzen Anlage, bis zur Box - 200, 300 Einheiten und mehr. Die höheren Systemkosten gleichen die Hersteller mit Features aus, wie Einbruchsalarmen, Umweltsensoren und Kameras.

Was Smart Locks kosten: Preise & Lizenzgebühren

Smart Locks plus Verbau kosten etwa 300 € pro Box - in größeren Mengen ab 100 Stück pro Standort. Das ist weit vom Wunschpreis der Betreiber entfernt, denn viele Betreiber geben 100 €/Box als Schmerzgrenze an.

Kleine Anlagen - egal ob batteriebetrieben oder verkabelt - müssen mit Grundkosten für Hardware, Anfahrt und Montage beachten: Rechnen Sie bei batteriebasierten Systemen mit 1.000 - 2.000 €, bei verkabelten mit 5.000 - 10.000 €.

Rechnen Sie grob mit 300 €/Jahr und 10 - 20 % laufender Kosten bei 100 Boxen am Standort oder mehr. Holen Sie für eine genaue Rechnung unbedingt Angebote ein.

Nur ein PIN-Pad am Eingang kostet mit herkömmlichen Systemen knapp 5.000 € - nur Salto bietet schon eine Lösung für 2.000 € an.

Zu den Hardwarekosten kommen noch Koste für Softwarelizenzen dazu: Verkabelte Systeme kosten im Jahr 12 - 30 € pro Box, batteriebetriebene 1 - 2 € pro Benutzer.

Laufende Kosten überraschen vor allem jene, die Zutrittssysteme früher zum Fixpreis eingekauft haben. Gibt es das nicht mehr? Nach vielen Recherchen können wir sagen: Leider nein! Jedes digitale Schloss mit Internetanbindung hat laufende Kosten.

Bitte beachten Sie, dass die Kosten hier nur ganz grob angegeben sind. Ketten, die 5.000 Schlösser bestellen, bekommen andere Konditionen, als Neueinsteiger mit 100 Boxen.

Beachten Sie in Ihrer Finanzplanung bitte auch Wartungskosten für Firmware-Updates und Batterietausch. Elektronik hat auch eine Lebenszeit - rechnen Sie ein Austausch defekter Schlösser ein, bei einer durchschnittlichen Lebenszeit von 7 - 10 Jahren.

Was schützt vor Defekten in Zugangssystemen?

Bei elektronischen Zugangssystemen ist es einfach eine Frage der Zeit, bis ein Defekt auftritt - oft fallen sie erst auf, wenn der Mieter buchstäblich vor der Tür steht. Deshalb ist gute Vorbereitung wichtig - wer Smart Locks einsetzt, braucht Notfallpläne, die funktionieren.

Jedes Zugangssystem hat irgendwann einen Defekt. Wer nicht dafür plant, hat plötzlich am Samstag Abend einen verärgerten Kunden am Telefon – und kurzfristig keine Lösung parat.

Was soll passieren, wenn ein elektronisches Schloss nicht öffnet? Hier sind drei Ansätze, die Self-Storage Betreiber anwenden:

1. Alternative Elektronik: Einige Smart-Locks lassen sich auf zwei Arten elektronisch öffnen, zum Beispiel Bluetooth und NFC - Handys können beides. Mit etwas Glück, ist nur klappt es mit der alternativen Technologie.
2. Mechanischer Zylinder: Die Türen an Self-Storage-Boxen nehmen normalerweise kein Schloss auf, wie man es aus der Wohnung kennt. Trotzdem passen manche Self-Storage-Betreiber ihre Türen lieber an, um einen mechanischen Zylinder zu verbauen, der sich im Notfall verlässlich öffnen lässt.
3. Schloss oder Tür zerstören: Auch das ist eine Option. Spielen Sie alle Varianten durch. Wie öffnen Sie schnell, aber mit geringsten Kosten? Halten Sie das nötige Werkzeug vor Ort bereit.

Egal, wie Sie auf Ausfälle reagieren wollen, beachten Sie, dass dabei ein Mieter vor der Tür steht. Wie wollen und wer setzt die Maßnahmen um? Auch hier haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Bereitschaftsdienst: Wer elektronische Schlösser verbaut, bietet meistens auch gegen Aufpreis einen Bereitschaftsdienst der, wie ein Schlüsseldienst, im Notfall fast jederzeit vor Ort kommt. Ein Einsatz kann aber mehr kosten, als ein Schloss selbst.
• Entschuldigung & Entschädigung: Wartet der Mieter im Lager kann es nicht schnell genug gehen. Manche Betreiber versuchen es erst gar nicht, schnell zu sein. Sie entschuldigen sich, stellen einen Gutschein aus und reparieren später.

Chipkrise: Lieferzeiten bis zu 40 Wochen

Die anhaltende Chip-Krise verschärft sich weiter, Lieferzeiten für Zutrittssysteme gehen durch die Decke. Waren 4 - 6 Wochen bis Montage früher das Maximum, waren die Lieferzeiten noch Anfang 2022 bei 6 - 20 Wochen, mittlerweile aber teilweise bei 30 - 40. Sie lesen richtig: Einzelne Bestellungen werden erst 2023 geliefert.

Lieferzeiten [für elektronische Schlösser sind] mittlerweile aber teilweise bei 30 - 40 [Wochen]. Sie lesen richtig: Einzelne Bestellungen werden erst 2023 geliefert.

Das hat es so nicht gegeben. Bisher war im Projektplan eines Self-Storage der Bau der kritische Punkt - besonders Baubewilligung und Brandschutzauflagen verzögern die Eröffnung. Nun kommt die Elektronik hinzu: Wer nicht schon früh im Bau an die Anschaffung denkt, verzögert den Start - oder hat ein Self-Storage gebaut, dass er nicht voll automatisiert betreiben kann.

Im kleinen lässt das Problem sich lösen: Betreiber kaufen "dumme" PIN-Pads ohne Internet-Anbindung, programmieren Zutrittscodes vor, und versenden sie bei Buchung an den Mieter. Gute Zwischenlösung - für einzelne Tore. Will man Sofortzutritt für die ganze Anlage, müssen andere Lösungen her.

Schließen Smart Lock Apps Mieter aus?

Für geschätzt 10 - 20 % unserer Kunden sind elektronische Schlösser an den Boxen alternativenlos. In dieser Gruppe sehen wir vor allem gut finanzierte Neueinsteiger die Hoffnung, mit Technik mehr zu verkaufen und kaum mehr vor Ort gehen zu müssen.

Erfahrene Immobilienentwickler und alte Hasen im Self-Storage bringt das ins Schmunzeln: Regelmäßige Kontrollgänge sind Standard. Und Spätestens, wenn der Mieter auszieht, muss jemand vor Ort gehen. Noch kann Technik nicht alles ersetzen.

Bleibt das Marketing-Argument. Technik ist sexy. Moderne Konzepte wirken bei Investoren - und dann hoffentlich auch bei Mietern. Einige Self-Storage-Unternehmer haben es versucht - und eine bittere Lektion gelernt: Kunden wollen Lagerraum zu einem guten Preis. Apps verkaufen nicht mehr Self-Storage.

Nicht wenige Betreiber wollen es einfach halten und verzichten bewusst auf Apps - auch Zahlenschlössern ermöglichen kontaktlosen Sofortzutritt zur Box.

Welches Zutrittssystem ist das beste?

Nach über 50 Projekten wissen wir: Kosten sind ein wesentlicher Faktor beim Sicherheitssystem - günstig soll es sein.

Während an den Eingängen zum Storage oft PIN-Pads verbaut sind, verwenden Betreiber für die Boxen statt teuren Smart Locks die Zutrittslösung Rubik, die clever mechanische Vorhängeschlösser mit einer App kombiniert.

Wenn Sie weiter ins Detail gehen wollen, holen Sie sich unseren kostenlosen Self-Storage-Ratgeber.